近日，中交地產股份有限公司（*ST中地，000736.SZ）發布了重大資產出售暨關聯交易報告書（草案）（修訂稿）（下稱“報告書”），公司擬以1元的交易價格，將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東中交房地產集團有限公司。這也標志著中交地產將徹底剝離房地產業務。
此次剝離資產涉及中交地產的多個子公司，經濟導報記者注意到，其中包括中交城市發展（山東）有限公司，后者開發了濟南的南山溪園項目。
房地產開發業務持續處于虧損狀態
根據上述報告書，通過本次重組，上市公司擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團，未來中交地產將聚焦于物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。
中交地產此前主要從事房地產開發業務，然而自2023年以來持續處于虧損狀態。2022年、2023年及2024年，其歸屬于母公司的凈利潤分別為3393.95萬元、-16.11億元及-51.79億元。2024年末，該公司經審計的歸母凈資產為-35.79億元。該公司股票于今年4月16日被實施退市風險警示。
報告書還顯示，近年來為滿足項目建設的需要，中交地產債務融資規模較大，資產負債率水平較高，截至2022年末、2023年末、2024年末，該公司合并口徑資產負債率分別為86.13%、85.45%、89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計為576.44億元，面臨較大償債壓力。
中交地產提到，“公司房地產開發業務持續處于虧損狀態，為實現長期穩定發展的目標，上市公司擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東地產集團。未來上市公司將聚焦于物業管理及資產管理等穩定性強，有利于上市公司增強盈利能力的輕資產業務，實現戰略轉型及高質量發展。”
就在2024年12月，中交地產完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權，后者以住宅、公建、陸路、空港、港口等為核心服務業態。
中交地產的前身是重慶實業，1997年4月25日，重慶實業股票在深交所上市。2004年8月，中國華融資產管理公司全面托管重慶實業。
到2007年，經重大資產重組完成后，重慶實業的控股股東變更為中住地產，間接控股股東為中房集團，實際控制人為國務院國資委。2010年8月，中房集團整體并入中交集團。重慶實業的控股股東為中住地產，間接控股股東變更為中房集團、中交集團。
在2015年7月，中房集團將持有的中住地產100%的股權無償劃轉至中交集團全資子公司中交房地產集團。至此，該公司的控股股東仍為中住地產，間接控股股東變更為中交房地產集團、中交集團。2017年9月，該公司更名為“中交地產股份有限公司”。
截至2025年4月30日，中交房地產集團持有中交地產52.16%股份，為其控股股東。中交集團持有中交房地產集團100%股權，間接持有中交地產52.16%股份，為中交地產間接控股股東。
開發濟南南山溪園項目
對于此次剝離資產，中交地產稱，標的資產所從事的房地產開發行業資金需求量大、負債規模高，本次交易完成后，相關標的資產將不再納入上市公司合并報表范圍，上市公司將“由重轉輕”。
經濟導報記者注意到，報告書披露，中交地產本次置出資產涉及的股權為上市公司持有的從事房地產開發業務的公司的全部股權，共有51家公司，其中，包括中交城市發展（山東）有限公司，其開發了濟南的南山溪園項目。
中交城市發展（山東）有限公司由中交房地產集團、中交地產、濟南市中控股集團有限公司、金廣文旅產業發展（山東）有限公司于2019年共同出資設立，設立時的注冊資本為1億元，其中中交地產出資2000萬元，持股比例20%，注冊地址位于濟南市市中區二環南路新都會2號樓320室。
雖然中交地產并非該公司控股股東，但其在項目操盤方面具有主導權。
報告書顯示，根據中交地產與中交房地產集團的約定，中交房地產集團在中交城市發展（山東）有限公司股東會及董事會上就議案行使提案權和表決權時，以中交地產的投票意愿為表達，與中交地產派出的股東代表或董事代表保持一致。因此，中交地產可通過控制董事會，從而控制中交城市發展（山東）有限公司全部的生產、經營、投融資活動，進而改變自身的可變回報。在日常經營中，中交地產主導項目開發（操盤）。
經濟導報記者注意到，中交地產在2021年發布的相關公告中曾披露，中交城市發展（山東）有限公司當時正在對濟南市大澗溝片區綜合整治安置房項目進行開發，該項目位于市中區南北康片區省道103線以西。
而從中交地產2024年年報披露的主要項目開發情況來看，濟南的南山溪園項目赫然在列。中交地產所占權益比例為20%，該項目開工時間為2021年2月，項目業態是住宅、商業，土地面積17.48萬平方米，總計容建筑面積33.06萬平方米。
公開信息顯示，濟南南山溪園安置房項目已于2024年9月完成交付，包括D-6安置房地塊和DX3幼兒園地塊。D-6地塊包含9棟高層住宅。
在業內人士看來，中交地產此次交易將該項目由上市公司轉讓至控股股東，對項目本身影響不大。
（大眾新聞·經濟導報記者 孫羅南）
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