近日，深圳證券交易所公募REITs信息平臺顯示，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT”）的審核狀態(tài)更新為“通過”。
該項目自2025年3月4日受理至5月19日審核通過，歷時不足三個月，原始權(quán)益人為山東魯能商業(yè)管理有限公司，底層資產(chǎn)是濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心。
這也意味著，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心邁入資產(chǎn)證券化新階段。
購物中心引進新能源汽車品牌入駐
領(lǐng)秀城貴和購物中心位于濟南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，是南部城區(qū)體量較大的商業(yè)綜合體，自2014年12月28日投入運營，總建筑面積20.09萬平方米。
根據(jù)評估，該購物中心資產(chǎn)評估值為15.654億元，此后在深交所問詢回復(fù)中調(diào)整為15.300億元，降幅2.26%。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，近期，深交所發(fā)布了《中金綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT上市和中金-中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃掛牌條件確認(rèn)申請文件的審核問詢函》的回復(fù)，披露了領(lǐng)秀城貴和購物中心的運營情況，包括引入了多個新能源汽車品牌入駐等。
近年來，在新能源汽車消費趨勢推動下，各大商業(yè)項目加大了對新能源汽車品牌的引入力度。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心實地走訪看到，商場一層已進駐特斯拉、極氪等車企品牌，地下一層的“新能源汽車街區(qū)”則匯聚了深藍(lán)、嵐圖等多個品牌門店。
問詢反饋回復(fù)稱，領(lǐng)秀城貴和購物中心2021年起規(guī)劃引進新能源汽車品牌，經(jīng)過4年培養(yǎng)，形成品牌直營合作為主、行業(yè)龍頭品牌（特斯拉、理想、蔚來等）匯集、銷售及租金穩(wěn)步提增的良好發(fā)展趨勢。截至2024年末，品牌數(shù)量9家，租賃面積占比約2.35%，店鋪租賃收入占比約7.62%。
回復(fù)披露，從歷史租金情況來看，新能源汽車品牌均采取固定租金模式，報告期各期末平均租金單價分別為12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天，租金收繳率均為100%。
回復(fù)提到，“2022年開始，運管團隊為順應(yīng)購物中心發(fā)展趨勢和提升本項目經(jīng)營業(yè)績，將部分租賃面積通過改造為新能源街區(qū)或進行品牌置換等方式引進了新能源汽車品牌入駐，該部分租賃面積陸續(xù)于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽車品牌的租金水平較原本的品牌有了大幅提升，導(dǎo)致本項目2022年的租金單價增長率較高。”
“2024年起本項目在租新能源汽車品牌的數(shù)量和面積達到穩(wěn)定狀態(tài)，且均為行業(yè)領(lǐng)先的汽車品牌，預(yù)計后續(xù)該部分租賃面積的租金水平將保持穩(wěn)定增長。”回復(fù)稱。
“計劃對超市區(qū)域進行調(diào)整優(yōu)化”
問詢反饋回復(fù)還披露，領(lǐng)秀城貴和購物中心2025年第一季度新簽租賃合同11份、租賃面積合計2522平方米。續(xù)簽租賃合同31份，續(xù)簽租賃面積4527平方米。
針對2024年和2025年已到期租約續(xù)租情況等，回復(fù)顯示，截至2024年12月31日，領(lǐng)秀城貴和購物中心的時點出租率為94.63%，2025年3月31日的時點出租率為96.45%。根據(jù)2024年12月31日的租賃臺賬整理，預(yù)計該項目2025年的到期租賃面積共計16758.5平方米，涉及103家店鋪。
反饋回復(fù)表示，魯能商管針對2025年到期店鋪已儲備了近200個租戶，儲備租約及租戶豐富。儲備租戶中以餐飲、配套和零售業(yè)態(tài)為主，契合項目未來的運營發(fā)展規(guī)劃，其中零售業(yè)態(tài)儲備包括多家知名運動戶外及潮流品牌等，吸引年輕消費群體，提升項目商業(yè)活力；配套業(yè)態(tài)儲備涵蓋教培、KTV等品牌類型，豐富顧客消費體驗；餐飲業(yè)態(tài)儲備租戶包括知名的火鍋、烤肉、甜品、網(wǎng)紅特色餐廳等品類，為消費者提供多元的美食體驗，有效提升項目的消費吸引力。
問詢反饋回復(fù)還披露了領(lǐng)秀城貴和購物中心內(nèi)租賃面積排名第一的主力租戶情況。
回復(fù)稱，該主力店自項目2014年開始運營以來即入駐領(lǐng)秀城貴和購物中心。在執(zhí)行租約期限至2034年，租賃面積10552平方米。截至2024年12月31日，主力店的租賃面積占比為12.46%，2024年度店鋪租賃收入占比為3.87%。
根據(jù)問詢反饋回復(fù)披露，該主力店經(jīng)營定位為超大型綜合超市，2022年—2024年的平均銷售額7771.92萬元，在該品牌體系內(nèi)的87家中收入排名第10名。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，目前位于領(lǐng)秀城貴和購物中心的超市為BHG超市。
值得一提的是，回復(fù)還補充，為進一步提升領(lǐng)秀城貴和購物中心的租金坪效，加強項目收益水平，外部管理機構(gòu)計劃對項目的超市區(qū)域進行調(diào)整優(yōu)化。結(jié)合項目周邊社區(qū)居民的消費需求和優(yōu)質(zhì)品牌資源儲備，外部管理機構(gòu)擬調(diào)整超市區(qū)域的租戶結(jié)構(gòu)，打造差異化商品品類，滿足消費者多樣化需求；根據(jù)客群消費偏好變化趨勢，對超市區(qū)域的布局、動線進行重新規(guī)劃，同時探索發(fā)展新的合作模式，如倉儲會員體系、社區(qū)生鮮服務(wù)中心等，提升超市區(qū)域的租金坪效；利用物聯(lián)網(wǎng)、AI大數(shù)據(jù)等先進數(shù)字化技術(shù)，優(yōu)化庫存管理，同時引入優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商資源，不斷提升采購渠道管理與供應(yīng)鏈效率水平。
“有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)”
在外部競爭方面，回復(fù)顯示，領(lǐng)秀城貴和購物中心3公里范圍內(nèi)暫無直接競爭物業(yè)；3—5公里范圍內(nèi)存在1個購物中心項目中海環(huán)宇城；5—10公里范圍內(nèi)輻射和諧廣場商圈、大觀園商圈和泉城路商圈。
回復(fù)稱，本項目周邊5公里內(nèi)除中海環(huán)宇城外，暫無已開業(yè)競爭物業(yè)，5—10公里范圍內(nèi)存在部分競爭性物業(yè)與本項目存在一定競爭關(guān)系，但競爭性物業(yè)與本項目在客戶類型、品牌檔次等方面均有不同程度的差異，競爭性較小。
針對擬入市競爭性物業(yè)情況，回復(fù)提到，項目10公里范圍內(nèi)擬入市的代表性競爭物業(yè)共4個，其中5公里范圍內(nèi)2個，分別為中南悠漫里和南北康B6綜合體商業(yè)部分；5—10公里范圍內(nèi)2個，分別為壹合廣場和華潤萬象里。
此次REITs項目的推進，也體現(xiàn)了存量商業(yè)項目盤活的持續(xù)深化。
根據(jù)中國綠發(fā)官網(wǎng)此前發(fā)布的信息，今年2月25日，中國綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中金中國綠發(fā)購物中心REIT已正式申報，項目以濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心為底層資產(chǎn)。中國綠發(fā)表示，本項目作為中國綠發(fā)首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將有效盤活公司商業(yè)資產(chǎn)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 孫羅南）
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