2025年1月1日是眾多房貸借款人期待的一天。對(duì)于部分商業(yè)住房貸款借款人，如果把房貸利率的重定價(jià)日選在了1月1日，會(huì)迎來(lái)房貸利率的大幅下調(diào)。
隨著存量房貸利率的下調(diào)，不少借款人放緩了“提前還貸”的步伐，將原本想提前還貸的資金用于投資，以獲取更大收益。
此外，也有借款人與銀行協(xié)商調(diào)整利率重定價(jià)周期。
房貸利率降至3.3%
“這剛上班兩天就接了無(wú)數(shù)個(gè)電話，全是咨詢是否需要到銀行辦理存量房貸利率下調(diào)的事情。再說(shuō)一遍，不用來(lái)銀行，系統(tǒng)自動(dòng)就下調(diào)了。”1月3日，濟(jì)南一家國(guó)有銀行的個(gè)貸部經(jīng)理李益民在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
李益民告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，2024年，5年期以上LPR進(jìn)行了三次下調(diào)：當(dāng)年2月份下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，7月份又下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，10月份再次下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，年內(nèi)共下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，低至3.6%。但由于大量的借款人重定價(jià)日選在了1月1日，因此只能等2025年1月1日才能享受到調(diào)整后的房貸利率。實(shí)際上，2024年10月份存量房貸利率出現(xiàn)過(guò)一次調(diào)整，滿足條件的房貸利率下調(diào)至LPR-30個(gè)基點(diǎn)。“也就是說(shuō)，不少借款人的房貸利率在今年元旦當(dāng)日，就可以享受到3.3%的房貸利率了。”
“我的房貸利率自動(dòng)調(diào)整了，我查看App后發(fā)現(xiàn)已經(jīng)是3.3%。”濟(jì)南市民黃芳說(shuō)。
“和去年年初相比，我的房貸利率下調(diào)了0.9%；和2020年剛買房時(shí)5.1%的房貸利率相比，下降了1.8%。”黃芳告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，2024年年初時(shí)她的房貸利率為4.2%，去年10月份房貸利率統(tǒng)一下調(diào)時(shí)降為了3.9%，現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.3%。
黃芳給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者算了一筆賬：當(dāng)初她貸款160萬(wàn)元，按等額本息方式還款，剛買房時(shí)，每個(gè)月需要還款8687元；2024年年初時(shí)，每個(gè)月需要還款7824元；今年1月份，要還款的金額是7007元。“這樣算下來(lái)，每個(gè)月能省下不少錢。”
實(shí)際上，除了商業(yè)貸款利率調(diào)整外，公積金貸款利率也進(jìn)行了調(diào)整。
2024年5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，將自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率。1月1日住房公積金貸款利率調(diào)整為：首套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）貸款利率為2.775%，5年以上貸款利率為3.325%。
以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式月供將由4270.16元降至4135.57元，總利息支出將減少4.85萬(wàn)元。
提前還貸“退潮”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，隨著存量房貸利率的下調(diào)，不少購(gòu)房者放緩了“提前還貸”的步伐。
李益民告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，去年10月份以后，提前還貸的情況有所好轉(zhuǎn)，特別是存量房貸利率確定下調(diào)后，每月提前還貸的金額進(jìn)一步減少。“去年10月底以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款提前還貸每周申請(qǐng)量較年內(nèi)最高峰下降了大約六七成，從每天處理七八十單到現(xiàn)在一天也就十幾單。”
國(guó)泰君安發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告也顯示，自去年10月以來(lái)，提前償還貸款的比例正在快速減少，當(dāng)前水平已接近歷史最低點(diǎn)，與2020年的最低點(diǎn)十分接近。光大證券研報(bào)也指出，測(cè)算顯示，去年10月RMBS條件早償率為11.7%，環(huán)比前一月下降1個(gè)百分點(diǎn)，逐步向常態(tài)水平靠攏。
“手上有筆資金，原本想提前還掉一部分房貸，眼看房貸利率在不斷下降，未來(lái)可能還會(huì)調(diào)低，這就沒(méi)必要提前還貸了。”濟(jì)南市民劉洪成說(shuō)，“這筆錢可能會(huì)用于投資，畢竟去年投資的基金賺了30%多，兩者一比較，還是不提前還貸了，這樣能獲取更大收益。”
在銀行業(yè)分析師張鵬博看來(lái)，房貸利率高低對(duì)購(gòu)房者的提前還款意愿有明顯的影響。“在當(dāng)前較低的房貸利率環(huán)境下，許多購(gòu)房者更愿意保留貸款、承擔(dān)利息，這樣可以將資金用于其他投資或消費(fèi)活動(dòng)。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，除了放棄提前還貸的想法外，不少貸款人還與銀行協(xié)商調(diào)整了房貸利率重定價(jià)周期。從去年11月起，房貸客戶可自主與銀行協(xié)商調(diào)整利率加點(diǎn)、調(diào)整利率重定價(jià)周期，根據(jù)銀行政策，借款人可選3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月作為重定價(jià)周期。若選擇變更為6個(gè)月的重定價(jià)周期，每6個(gè)月房貸利率就會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)而調(diào)整。
“我也調(diào)整了我的定價(jià)周期，從1年1次調(diào)整為1年2次。畢竟有專家說(shuō)2025年LPR報(bào)價(jià)還會(huì)持續(xù)下降，增加1次重新定價(jià)日就能盡快享受LPR下降的福利。”劉洪成表示，“以前每年僅有1次重定價(jià)日，LPR報(bào)價(jià)持續(xù)下行卻只能到第二年才能享受新的利率，這會(huì)多支付不少利息。”
不過(guò)，需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。
“從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。”張鵬博建議。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇）
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