經濟導報記者 初磊
以公共交通為導向的城市空間發展模式——TOD，正加快在濟南、青島落地相關項目，成為兩座萬億級城市的新增長極。經濟導報記者從中國十七冶集團官微獲悉，中國十七冶集團與青島地鐵集團近日就青島北站TOD一號工程簽署合作協議，標志著青島TOD一號工程新增了央企“合伙人”，青島的城市更新即將添上新坐標。
“軌道交通與TOD開發，是新型城鎮化尤其是大城市轉型升級與高質量發展的必要條件和重要引擎。”山東大學齊魯交通學院副教授、交通規劃設計研究中心主任張汝華表示。
青島北站迎蝶變新機遇
TOD模式，通俗而言，是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點為中心，以400—800米為半徑建立中心廣場或城市中心的一種城市開發模式。
經濟導報記者從青島地鐵集團官微獲悉，根據協議，中國十七冶集團與青島地鐵集團將在青島北站TOD一號工程開展投資合作，力爭在3—5年培育一家具備一定規模、成長性的一流投資建設運營企業。雙方將以北站東廣場商務組團為合作起點，先期啟動超極合生匯、華住酒店、國棉六廠城市更新等多個項目，放大“資源+投資+產業”綜合效應，全面助力青島北站及周邊區域蝶變升級。
圖為青島國棉六廠廠區一角
青島北站片區承載了島城老市民的記憶，尤其是國棉六廠老廠區，曾是青島九大紗廠中規模最大的紗廠。當其耀目的光輝逐漸在時代洪流中走向暗淡時，青島市民非但沒有遺忘，還對其寄予厚望。
青島北站片區也是山東半島地區的交通樞紐和客流中心，區域內地鐵1號線、3號線、8號線匯集于此，通過地鐵可高效通達市內主要商圈、交通節點、核心區域；區域還規劃通過安順路下穿路構筑便捷高效的立體交通系統，充分實現站城融合、產城融合和多元功能融合，具備TOD開發的優質條件。
青島北站TOD一號工程總占地約3平方公里，北至金水路、東至四流中路、南至太原路、向西延伸至膠州灣后海海岸，是青島北部城區高質量發展的破局點。按照最新規劃，青島TOD一號工程整體定位為“生態智慧城未來設計灣”，構建以“設計產業+創意文化+總部經濟”為核心的產業高地。整個區域以環灣路為界，分為東、西兩大片區，將積極推進設計產業、總部經濟等優質資源落地，以交通、商旅服務與總部經濟為主導，構建產業生態，加快打造新的城市經濟增長極。
一線商業品牌超級合生匯的落地，釋放出這片區域商業發展的“磁吸力”。繼北京、上海之后，青島成為超級合生匯選址的第三城，項目將以“潮運動、潮文化、潮娛樂、潮都會”為主題，打造一個復合型體驗式消費場景。除了超級合生匯，截至目前，青島北站片區已引入山大附屬九年一貫制學校。
青島北站TOD一號工程探索了補充城市功能和公共空間的新路徑。青島青鐵置業發展有限公司招商部部長白吉祥透露，團隊已對國棉六廠廠區進行了詳細摸底普查，并邀請全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授張杰領銜的清華城市保護更新聯合團隊，為國棉六廠更新改造提供咨詢與實施方案。
按照規劃，青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館將在此落地，打造博物館集群，持續為老廠房注入新活力。未來，青島北站東廣場將通過地下通道串聯至國棉六廠，整個廠區將按照“保—改—織—植—通”的更新手段，構建“兩橫、兩縱、兩片區”的空間布局，形成九大綜合產品矩陣，力求成為集聚活力的創新策源地。
作為中國五礦的一類重要骨干子企業，中國十七冶集團在交通基礎設施、高品質學校等領域打造了一批精品工程。十七冶集團相關負責人表示，“我們在調研中發現，合生匯商業全部都是在TOD商業上蓋，都非常成功。”
TOD項目在軌道交通城市城鎮化發展中發揮了重要作用。張汝華分析，軌道交通具有強大的客流集散能力和廣闊的出行輻射范圍，從而避免了小汽車交通的困擾和局限；軌道交通走廊和車站區域（站域）具有很高的空間開發承載能力，有限的土地可以得到集約化利用；此外，軌道交通具有很強的要素集聚功能，各種業態高密度匯聚，產生集聚效應，工作生活極大便利，激發創新創業活力，區域價值升級，從而產生新的空間增長極。
今年7月底，青島市城市更新和城市建設總指揮部會議舉行。根據這次會議發布的青島城市更新“半年報”，2024年青島市計劃實施項目1403個，已開工建設項目1248個、全年開工率達88.9%。包括青島北站等重點片區的“二次生長”，成為青島城市更新的亮點。
濟南：從“通地鐵”到“通生活”
在濟南城市主干道——經十路，軌道交通4號線正加快推進。與這條線一起推進的TOD開發項目，距離落地之日更近了。
8月30日，濟南掛牌出讓了5宗商業和交通混合用地、商務金融用地，濟南軌道交通千佛山站TOD綜合開發項目地下空間即為其中之一。掛牌文件顯示，千佛山站TOD綜合開發項目建設內容包括地下商業部分（地下商業及地下停車場）和遠期軌道規劃線路車站。其中，地下空間出讓面積82771平方米，地下容積率1.34，出讓總價24956萬元。地下空間主要有三層，其中地下一層為擬建地下商業部分；地下二層擬建地下停車場，設置不少于561個公共停車位，并對外開放使用。
4號線千佛山站位于千佛山北廣場的北側，這也意味著，承載濟南人記憶的“齊魯賓館”片區真正成為歷史。千佛山站TOD綜合開發項目，將結合千佛山北廣場和千佛山景區，打造出一個集景觀游賞、服務體驗、城市形象等功能于一體的地標式廣場景觀。
從“通地鐵”到“通生活”，地鐵線路擴大了市民的生活半徑。回望濟南軌道交通1、2、3號線開通這些年，多個TOD項目落地，帶動了城市更新的步伐。
濟南洪樓片區加快城市更新步伐
例如，在洪樓片區，大潤發超市、洪樓百貨大樓拆除后，結合軌道交通站建設，歷城區打造TOD示范引領項目，引入了君瀾五星級酒店、京東Mall濟南首店等主力店品牌業態，打造了一條步行街區，重塑了百年洪樓新地標。
龍湖·星曜商業項目開業時的實景圖
位于歷城區王舍人街道的龍湖新東站TOD項目總投資22.2億元，占地94.63畝，總建筑面積26.08萬平方米，主要為TOD商業綜合體、開敞式商業街區、商務辦公樓等，由龍湖濟南北宸天街、龍湖·星曜兩個板塊組成。項目于2023年12月建成并正式開業。作為濟南的第二個TOD大型商業綜合體項目，開業前即實現了100%招商率，場內共211個品牌入駐，覆蓋餐飲美食、購物快消、休閑體驗、兒童游樂、運動健身五大業態場景。龍湖·星曜商業項目總建筑面積10.05萬平方米，目前已入駐商戶128戶，涵蓋餐飲、服裝、教育等多種業態。
濟南市政府去年印發《濟南市軌道交通TOD綜合開發用地管理辦法》，為濟南TOD綜合開發的規劃編制、土地儲備、土地供應等方面提供了政策支撐。
濟南軌道交通集團結合一、二期線網規劃，分批推進6個場段、6個站點的TOD綜合開發工作。其中，姜家莊停車場、范村車輛基地、王府莊車輛段、臘山站等上蓋綜合開發項目是結合軌道交通一期線網規劃進行開發的首批TOD示范項目。
“城市軌道”讓泉城邁向“軌道城市”，地鐵線路未通，部分TOD項目已開始醞釀。
例如，位于天橋區的萬虹中心項目是濟南市首個雙軌TOD項目，該項目將實現地鐵2號線和規劃中地鐵5號線的無縫銜接。規劃建設3棟甲級寫字樓、16棟獨棟商業及地鐵商業等建筑。萬虹中心營銷總監關鵬遠表示，項目全面建成后，預計將實現日均5萬+客流，每年利稅超1億元，帶動萬人以上就業，引領區域產業再升級。
8月23日，濟南市自然資源和規劃局、濟南公共資源交易中心聯合掛牌11宗國有建設用地使用權。本次供地最大的亮點是洪樓TOD項目一期2宗商務金融地塊掛牌，這也是洪樓廣場片區城市更新項目啟動后的首次入市。
洪樓TOD項目一期CSD04-1-1地塊占地20254平方米，地上容積率2.2。根據規劃，擬與洪樓教堂聯動結合，規劃建設商業綜合體及商業步行街，并結合軌道洪樓廣場站、洪家樓站建設，將步行街與周邊商業互聯互通，打造休閑娛樂、逛街購物、網紅打卡等現代時尚的商業步行街區。花園路南側郵局地塊占地12144平方米，地上容積率4.0，規劃以五星級酒店為主，商街部分將發揮緊鄰軌道交通站的優勢，與洪樓步行街、聚隆廣場相呼應，打造區域文旅體驗中心。
模式落地也要因地制宜
TOD開發模式驅動老城更新提速，濟青“雙都市圈”有望在加快“上軌道”中邁步向前。但是濟南、青島兩城的空間結構及區域經濟特點并不相同，如何因地制宜落地TOD項目？
張汝華認為，在區域空間形態上，青島市呈現典型的廣域分布式特點，這樣可以借助軌道交通的集聚效應，沿線路形成隆起帶，環車站形成增長極，最終演化成“分布式集中”的都市空間集約化發展格局；濟南市城市空間布局相對集中和連續，為避免空間發展過度跳躍和分散資源，軌道交通線路和車站應集中布局，中心城形成引領都市圈發展的“極地高原”，若干走廊形成連綿的“山脈”，讓軌道交通錨固城市空間高質量發展的生態本底。
TOD在提升土地開發經濟價值、商業價值的同時，也創造了社會價值和生態價值，成為城市價值提升的新引擎。與此同時，TOD模式也對開發商提出了規劃、運營、建設、資金等諸多挑戰。
如何應對這些挑戰？張汝華建議，在TOD項目落地和片區開發中，應抓住幾個關鍵：適度提高站域開發強度，目前的容積率控制普遍保守；壓減小汽車配建指標和路權分配，站域范圍須避免大寬馬路、立交高架等小汽車化設施的沖擊和負面影響；規劃形態控制上，需堅持“中高外低”的原則，形成“山峰”而不是“盆地”，避免站域核心區過度追求大尺度開敞空間的形象工程；做好車站與開發項目及周邊地塊的通道連接（直連直通），包括地下通道、地面路徑和地上連廊的多維度立體銜接，“這是站城融合、一體化開發和TOD成敗的關鍵。”他說。
