導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 濟(jì)南報(bào)道
5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局連發(fā)3個(gè)重磅政策。購(gòu)首套房最低首付比例不低于15%(二套房不低于25%)、公積金貸款利率下調(diào)0.25%，以及取消全國(guó)層面首套及二套房貸利率下限三條新政，被業(yè)內(nèi)人士稱作新一輪樓市利好政策“三箭齊發(fā)”，將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本。
在政策出臺(tái)后，市場(chǎng)立馬有了變化。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的售樓處已經(jīng)開始宣傳新政內(nèi)容，張貼“重磅利好”海報(bào)，還有德州、淄博等省內(nèi)其他城市消費(fèi)者趕來(lái)看房。
售樓處人多了
5月19日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪濟(jì)南多家樓盤的售樓處發(fā)現(xiàn)，前來(lái)咨詢看房的人多了起來(lái)。
在濟(jì)南北園大街一樓盤的售樓處，附近賣飲料的攤販告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，這兩天人多了起來(lái)。“以前都很好停車，你看看，今天車多得停不下了。”
在售樓處的門口，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到，門口的海報(bào)開始宣傳新政內(nèi)容，標(biāo)有“重磅利好”消息的橫幅十分顯眼。
走進(jìn)售樓處，約有5組客戶到訪咨詢，其中有2組客戶在沙盤前聽銷售顧問(wèn)進(jìn)行講解，另外3組客戶在與銷售顧問(wèn)溝通交流。
前來(lái)咨詢的市民孫茜表示：“樓市新政出來(lái)后，確實(shí)有點(diǎn)心動(dòng)，但購(gòu)房還是要把房?jī)r(jià)、位置和優(yōu)惠力度放一起考量才行，還想再看看。”
在清河北路的一家樓盤的售樓處，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，停車場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)停滿了車輛，還有幾輛車停在了售樓處門口的自行車道上。除了濟(jì)南牌照的汽車外，還有德州、淄博以及濱州等省內(nèi)其他城市的車輛。
“我好久沒見到售樓處有這么多人了!”該樓盤的銷售顧問(wèn)吳飛告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從5月18日下午開始，客戶突然多了起來(lái)，雖然公司有所準(zhǔn)備，但是對(duì)政策影響力的預(yù)估明顯還是保守了。
在另一家樓盤售樓處，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，營(yíng)銷總監(jiān)徐興智已經(jīng)擔(dān)任起前臺(tái)迎賓的工作，而前臺(tái)的工作人員則變身銷售顧問(wèn)接待客戶了。
“此次政策出臺(tái)后，看房的人確實(shí)多了。從昨天下午到現(xiàn)在，前來(lái)看房的客戶人數(shù)較之前出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，一些技術(shù)人員也開始接待客戶了。”徐興智一邊記錄著到訪客戶的信息，一邊向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹項(xiàng)目的接待情況。“從到訪量來(lái)看，整體到訪量約有30%的提升。而且有超過(guò)兩成的客戶是首次到訪，購(gòu)房者的置業(yè)需求和信心正逐步修復(fù)。對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有明確信號(hào)意義。”
徐興智口中的信號(hào)意義，是指購(gòu)房者的置業(yè)情緒。此前一段時(shí)間，濟(jì)南新房項(xiàng)目的客戶到訪量和成交量整體處于平穩(wěn)水平，周度數(shù)據(jù)起伏并不是很大。如今，隨著一系列房地產(chǎn)新政的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化，也激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。
在濟(jì)南市歷城區(qū)的一樓盤，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者碰到了前來(lái)咨詢看房的市民孫英杰。
他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，新政出臺(tái)后，他立刻就讓銷售顧問(wèn)算算哪種購(gòu)買方式比較劃算。
“其實(shí)我在上個(gè)月就有買房的打算，但手頭的錢不夠，就一直拖著沒入手。”孫英杰解釋說(shuō)，“因?yàn)榈谝惶追孔舆�有貸款，如果提前還款的話，再買一套的首付款就不夠;如果不還款的話，再買房子就算二套，首付30%，貸款利率也高，感覺不合適。”
孫英杰告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，銷售顧問(wèn)測(cè)算后的最劃算的辦法是提前還款再買新房。“提前還款后，首付款變成了15%，而且利率還能降低，對(duì)我來(lái)說(shuō)確實(shí)比較合適。”
包括徐興智在內(nèi)的上述業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多人還處于政策消化期，對(duì)政策的具體內(nèi)容還在深入了解和思考中。“不過(guò)，隨著政策的落地和市場(chǎng)的逐漸適應(yīng)，預(yù)計(jì)到下周末，客戶到訪量和成交量會(huì)迎來(lái)更加明顯的增長(zhǎng)。”
房產(chǎn)商借機(jī)促銷
在政策出臺(tái)后的第一時(shí)間，濟(jì)南住房公積金中心下發(fā)了關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的公告。
公告顯示，自2024年5月18日起，濟(jì)南住房公積金中心對(duì)本中心發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。
2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發(fā)放的貸款利率統(tǒng)一按照上述要求執(zhí)行。
濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，在政策出臺(tái)的當(dāng)天，他們就緊急開會(huì)研究相關(guān)政策的影響，并且對(duì)出臺(tái)什么樣的銷售政策進(jìn)行了探討。
“必須開會(huì)，不然不知道該如何接住這‘潑天富貴’。”
實(shí)際上，開會(huì)討論的并非僅僅馮澤瑞所在的這一家公司。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中了解到，大多數(shù)開發(fā)商在新政出臺(tái)后都進(jìn)行了緊急部署。
據(jù)了解，當(dāng)前開發(fā)商的任務(wù)重心還是去庫(kù)存，對(duì)于政策帶來(lái)的熱度提升，開發(fā)商顯然是樂(lè)見的，并且還要借機(jī)進(jìn)行促銷。
“現(xiàn)在還是買方市場(chǎng)，而且各大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，你不進(jìn)行促銷無(wú)異于將客戶推向別的項(xiàng)目。”徐興智表示。
“現(xiàn)在我們只能宣傳首付比例和公積金貸款利率，住房商業(yè)貸款下限的情況只能等銀行的消息。”吳飛說(shuō)，“目前銀行方面的反饋是，需要5月20日之后，人民銀行濟(jì)南分行明確濟(jì)南地區(qū)房貸利率的下限。”
“不排除濟(jì)南的房貸利率下限繼續(xù)調(diào)整，下一步，首套房房貸利率很有可能突破3.5%。”濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛表示，房貸利率進(jìn)一步下降，首套房房貸利率將接近過(guò)去公積金貸款利率，降至歷史最低點(diǎn)，有利于緩解購(gòu)房者還貸壓力。
而在馮澤瑞看來(lái)，濟(jì)南的首套房貸利率有可能降至3.45%左右。
“青島在4月份將首套房貸的利率下調(diào)至3.45%，煙臺(tái)的首套房貸利率為3.55%，濟(jì)寧則是3.6%。”馮澤瑞表示，“我判斷濟(jì)南的房貸利率很有可能調(diào)至3.45%，甚至更低。”
受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，政策的出臺(tái)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。“從實(shí)際情況看，購(gòu)房者的熱情全部激活尚需一段時(shí)間，等政策逐步落地，樓市也將逐步回暖。”徐興智表示。
購(gòu)房信心穩(wěn)步回升
徐興智認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的逐步穩(wěn)定，購(gòu)房者的觀望情緒也得到了緩解。這些積極的變化讓購(gòu)房者更加愿意投身于市場(chǎng)，從而推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)步回升。“房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)，市場(chǎng)信心的重要性毋庸置疑。”
中指研究院最新發(fā)布的《2024年4月居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，今年4月，核心城市加快政策放松節(jié)奏，限購(gòu)持續(xù)放松，“以舊換新”力度提升，疊加中央定調(diào)去庫(kù)存，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)改善，居民購(gòu)房信心增加。選擇“購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月”占比約為19%，環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在新政等多重利好因素影響下，未來(lái)樓市阻力將有所減小，居民樓市預(yù)期有望出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，觀望情緒也會(huì)隨之下滑。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對(duì)于后續(xù)各地公積金貸款的申請(qǐng)、購(gòu)房成本的降低以及支持住房消費(fèi)提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對(duì)于后續(xù)購(gòu)房者積極入市會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
