進(jìn)入4月，房地產(chǎn)因城施策持續(xù)深化，新發(fā)放的首套房貸利率仍是政策實(shí)施重要的“錨”。隨著房價(jià)低位走勢持續(xù)，房貸利率動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制逐漸常態(tài)化。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有十余個(gè)城市宣布4月起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，包括福州、青島、南昌、濟(jì)寧、潮州、煙臺、汕尾等，既有三、四線城市，也有熱門二線城市。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場情緒有所好轉(zhuǎn)，但多個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進(jìn)需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調(diào)首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。
多輪利率下限調(diào)整加上5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下調(diào)，當(dāng)前不少城市房貸利率已經(jīng)降至歷史新低，3.45%的利率水平已不罕見。但在刺激購房需求方面，除了因城施策降低購房成本，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)該進(jìn)一步放開新房市場價(jià)格管控，盡快恢復(fù)市場功能，這將有助于提振購房者信心，加速市場調(diào)整到位。
又有多地取消房貸利率下限
據(jù)“江西發(fā)布”4月5日消息，近日，南昌、贛州、九江、新余發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執(zhí)行。
此前的4月2日，央行福建省分行發(fā)布消息稱，自4月3日起，階段性取消福州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，同時(shí)將五城區(qū)首套房、二套房最低首付比例分別由25%、35%降至20%、30%。
更早前的3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限的通知》，自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
不少分析認(rèn)為，上述城市階段性取消首套房貸利率下限，主要原因在于房價(jià)走勢低迷。從通知內(nèi)容來看，各地對首套房貸利率下限的調(diào)整，主要依據(jù)央行、原銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）去年末宣布建立的新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制（下稱“動態(tài)調(diào)整機(jī)制”）。
根據(jù)動態(tài)調(diào)整機(jī)制要求，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估，其中價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
以當(dāng)前為例，最近一次調(diào)整時(shí)點(diǎn)即為4月，符合條件的地方政府可在3月決定下一季度即4—6月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)乩氏孪蕖７粗裟吵鞘羞x擇階段性下調(diào)或取消利率下限，后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，則應(yīng)在相應(yīng)月份選擇自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，去年12月至今年2月，福州、南昌、青島、九江、贛州、煙臺、濟(jì)寧等城市新房價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比均呈下跌態(tài)勢。包括上述城市在內(nèi)，70個(gè)大中城市中符合這一條件的城市有39個(gè)，超過半數(shù)，同期價(jià)格同比、環(huán)比連漲3個(gè)月的只有上海、石家莊、西安三城。
上述城市也均在公告中強(qiáng)調(diào)，如后續(xù)評估期內(nèi)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
事實(shí)上，此前已有石家莊、惠州因?yàn)椤澳鎰荨鄙险{(diào)首套房貸利率下限而引發(fā)關(guān)注。記者從當(dāng)?shù)劂y行工作人員處了解到，兩地因新房價(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，將于4月起將首套房貸利率下限恢復(fù)至全國統(tǒng)一水平，但具體執(zhí)行通知尚未發(fā)布。不過據(jù)媒體報(bào)道，目前尚未按此執(zhí)行。
房貸利率持續(xù)刷新新低
對于石家莊、惠州等地逆勢上調(diào)首套房貸利率下限，此前有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，一方面是依據(jù)房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制和因城施策原則，另一方面是因?yàn)?月5年期以上LPR降幅較大，此前首套房貸利率減點(diǎn)較多的銀行“體感”更明顯，綜合貸款提振效果和息差壓力而作出選擇。
隨著去年以來5年期以上LPR兩次累計(jì)下調(diào)35BP，部分首套房貸利率下限較低的城市最低執(zhí)行利率不斷刷新歷史新低。目前，全國多數(shù)城市首套房貸利率已經(jīng)降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）則屬于較低水平。
根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，在2月20日LPR大幅下調(diào)25BP之后，在20個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸最低利率低于全國首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個(gè)，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。而據(jù)易居研究院推測，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性已非常大。
另據(jù)貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平，較2023年同期分別回落43BP和75BP。分能級來看，3月一線城市首二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首二套利率分別為3.61%、4.17%，三、四線城市首二套利率分別為3.57%、4.15%。
“截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場的平穩(wěn)修復(fù)。”貝殼研究院報(bào)告指出。
由此來看，低能級城市房貸成本仍明顯低于一、二線城市。不過陳文靜指出，今年以來，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場情緒有所好轉(zhuǎn)，但多個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進(jìn)需求釋放。
“整體上看，降低房貸利率是當(dāng)前促進(jìn)購房需求釋放的重要舉措之一，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市跟進(jìn)。”陳文靜說。
根據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至2023年12月，全國343個(gè)城市（地級及以上）中，101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消了下限。2023年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.75個(gè)百分點(diǎn)。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，除了消費(fèi)端刺激，房價(jià)尤其是新房價(jià)格進(jìn)一步市場化，讓新房市場恢復(fù)功能，是本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重要一步。當(dāng)前，行業(yè)仍在等待價(jià)格端企穩(wěn)信號。
統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，國內(nèi)新建商品房銷售面積為11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。2月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄、同比則繼續(xù)下降。
另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場熱度略有回升，核心區(qū)項(xiàng)目到訪量較節(jié)前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。考慮到去年清明假期僅有一天（4月5日，周三），如與2022年同期進(jìn)行比較，今年清明假期期間重點(diǎn)20城新房銷售面積下降約三成。（來源：第一財(cái)經(jīng)）
