經(jīng)濟導報記者 劉勇
春節(jié)過后，多地出臺新一輪樓市新政，內(nèi)容主要包括進一步放寬公積金首付比例、調(diào)整公積金貸款倍數(shù)、交易稅費優(yōu)惠以及探索開展“以舊換新”等。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策逐漸優(yōu)化，房貸利率進一步下調(diào)，購房者的信心逐步增強，購房需求有望迎來逐步釋放。“諸多利好在春季購房旺季前相繼出臺，有望吸引更多觀望市民入市。”濟南一家房地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理袁杰表示。
政策不斷優(yōu)化
2月21日，濟南住房公積金中心發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例的通知》，首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
而此前，天津市住房公積金管理中心發(fā)布的《關于調(diào)整個人住房公積金貸款首付款比例的通知(征求意見稿)》顯示，擬將該市首套住房公積金貸款首付款比例由30%下調(diào)至20%，第二套住房公積金貸款最低首付比例由40%下調(diào)至30%。采用住房抵押擔保方式的，抵押值最高不得超過抵押物價值的80%。
2月19日，海南省住房公積金管理局印發(fā)《關于調(diào)整住房公積金首套個人住房貸款最低首付比例的通知》，將首套住房公積金個人住房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至20%。2月18日，四川省宜賓市興文縣出臺購房補貼政策，內(nèi)容涉及鼓勵企業(yè)預發(fā)工資交購房首付、可申請專項基金墊付月供等。
實際上，春節(jié)前后多地出臺房貸新政策。
如煙臺市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度計算倍數(shù)的通知》，自2024年2月1日起住房公積金個人住房貸款額度計算公式中的“倍數(shù)”由20倍調(diào)整為30倍。
此外，上海、菏澤、東莞、洛陽等地也調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策。“東莞發(fā)布”微信公眾號發(fā)布的信息顯示，自2024年1月1日起，東莞市實施階段性取消轄區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。1月3日，洛陽市發(fā)布《洛陽市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，提出實施交易契稅財政補貼、加大公積金政策支持等十項舉措。
除公積金政策進行調(diào)整外，其他政策也同步出臺。
2月21日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鄭州市人才首次購房補貼發(fā)放實施細則》。該細則明確了鄭州市高層次人才和鄭州市青年人才的首次購房補貼發(fā)放標準：在鄭工作并經(jīng)省市認定的A、B、C、D類高層次人才(含卓越工程師)首次購房補貼標準按照購房價格的50%，分別給予不超過300萬元、150萬元、100萬元、50萬元購房補貼。鄭州市青年人才首次購房補貼標準為，博士每人10萬元，碩士每人5萬元，本科畢業(yè)生(技工院校預備技師、技師)每人2萬元，專科畢業(yè)生(技工院校高級工，不含中專)每人1萬元。
此外，鄭州市還出臺了探索“一手房帶押過戶”相關政策，實現(xiàn)新增商品房在建工程抵押狀態(tài)下辦理交易過戶相關業(yè)務，進一步降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。
2月20日，揚州市住建局正式發(fā)布《關于鼓勵市區(qū)商品住房“以舊換新”的通知》，其中取消限售，同時實施“以舊換新”契稅補貼政策。
青島市近期出臺《青島市商品房預售資金監(jiān)管辦法》，旨在加強預售房款的監(jiān)管，保障樓盤按時交付。值得一提的是，新規(guī)還為可能出現(xiàn)的樓盤延期交付風險提供了一套處理機制。當特殊情況導致項目可能延期時，政府將介入，制定針對性措施，確保資金得到有效補充，保障購房者權(quán)益。這一條款為房地產(chǎn)市場增添了一份安全保障。
提振作用明顯
除了公積金貸款首付比例調(diào)整優(yōu)化，全國房貸利率也在不斷下調(diào)。
2月20日，央行公布2月LPR報價，1年期維持3.45%不變，5年期以上LPR從4.2%降至3.95%，下降25個基點。
經(jīng)濟導報記者調(diào)查濟南市場發(fā)現(xiàn)，LPR調(diào)整前，銀行對于個人首套房按揭貸款執(zhí)行利率最低為4.0%，與前幾個月保持一致，二套房最低執(zhí)行利率則在4.4%上下浮動。隨著LPR下調(diào)，濟南首套房貸款利率最低為3.75%、二套房貸款利率下調(diào)為4.15%左右。
此外，自1月有關部門召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會議后，各地陸續(xù)向商業(yè)銀行推送項目“白名單”，據(jù)工、農(nóng)、中、建、交五大國有銀行最新披露，其對接的房地產(chǎn)融資“白名單”項目已超過8000個。
在袁杰看來，房地產(chǎn)項目“白名單”，是各地因城施策用好政策工具箱的具體體現(xiàn)。隨著“白名單”加快落地，將有效緩解房企資金緊張問題，支持項目開發(fā)建設交付，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“對購買了‘白名單’項目的購房者而言，心里也會更踏實，一旦有了銀行貸款的支持，就會離房地產(chǎn)項目加快施工進度以及房屋最終交付越來越近。”
中國指數(shù)研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，從今年以來多個城市發(fā)布的樓市新政特點來看，二三線城市多以公積金、購房補貼政策為主，少數(shù)地區(qū)繼續(xù)從住房套數(shù)認定標準、交易稅費、預售資金監(jiān)管等方面入手，支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
“這些政策有利于進一步釋放剛需和改善型住房需求，有助于推動樓市需求端恢復、穩(wěn)定和提振樓市信心。”中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，這些政策雖然是需求端的刺激政策，但也能夠通過提振銷售來改善房企現(xiàn)金流以及房企的信心和預期，從而有利于推動形成從銷售到供給的良性循環(huán)。
58安居客研究院院長張波表示，隨著我國經(jīng)濟不斷回升向好，房地產(chǎn)市場終將走出低谷。從破局關鍵來看，未來需要進一步通過政策拉動，以實現(xiàn)一線城市總體復蘇，并帶動部分熱點二線城市有效復蘇。
“春節(jié)后各地政策進一步放松，支持大家合理居住以及住房消費需求的釋放，對于后續(xù)市場的提振具有積極作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進如是說。
在陳文靜看來，隨著上述城市不斷優(yōu)化樓市政策，這部分城市市場預計將出現(xiàn)“小陽春”行情，也將對全國市場產(chǎn)生積極影響。整體來看，當前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間。
“結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)綜合來看，本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強，市場的信心正不斷增強。從長期看，在房住不炒的大定位下，國家大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康循環(huán)。”袁杰分析道，“諸多利好相繼出臺，樓市‘小陽春’可期。”
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