近日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)，細(xì)化了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的管理口徑、期限、額度、用途等要求。這一新規(guī)發(fā)布釋放了什么信號(hào)?又將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些影響?
目前，大型房企多持有一些優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓等。但受制于此前監(jiān)管規(guī)定，這些能夠產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務(wù)。
▲2024年1月20日市民走向上海市普陀區(qū)一家購(gòu)物中心。新華社記者方喆 攝
為充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用、滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局1月24日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的用途范圍、貸款期限等方面進(jìn)行了明確，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法合規(guī)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。
通知明確，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款既可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)性資金需求，也可用于置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過(guò)10年，最長(zhǎng)不得超過(guò)15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，其借款人可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于項(xiàng)目建設(shè)階段發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度較高、期限較長(zhǎng)，且用途相對(duì)靈活。
“開(kāi)發(fā)貸款期限基本上是2年至3年，隨著如今房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、銷售周期拉長(zhǎng)，房企更需要長(zhǎng)期平穩(wěn)的資金支持。”一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者，一些經(jīng)營(yíng)良好的物業(yè)資產(chǎn)擁有持續(xù)的現(xiàn)金流收益，有可能和銀行商定較低的貸款利率。
在滿足房企合理融資需求的同時(shí)，該政策出臺(tái)有利于房企盤活存量資產(chǎn)。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，出臺(tái)完善經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，旨在支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。
通知明確，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。
“通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，改善自身流動(dòng)性，降低短期償債壓力。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于置換存量債務(wù)，有利于房企緩解資金鏈緊張，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
金融監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的余額分別是12.3萬(wàn)億元和38.3萬(wàn)億元。2023年金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3萬(wàn)億元、個(gè)人住房按揭貸款6.4萬(wàn)億元，向房地產(chǎn)企業(yè)提供并購(gòu)貸款、存量展期貸款合計(jì)超過(guò)1萬(wàn)億元。2023年末，銀行購(gòu)買房企債券余額4275億元，比2022年增長(zhǎng)了15%。
“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無(wú)旁貸，必須大力支持。”國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)用好用足現(xiàn)有的金融支持政策，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸整體穩(wěn)定，滿足合理融資需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
改善行業(yè)融資性和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策、出臺(tái)房地產(chǎn)“金融十六條”……近年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)在金融管理部門指導(dǎo)下，著力支持房地產(chǎn)企業(yè)特別是頭部房企的融資渠道穩(wěn)定。
中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局表示，下一步將抓緊落實(shí)通知要求，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(來(lái)源：新華社)
