11月13日，財(cái)政部等三部門(mén)發(fā)布住房交易稅收新政，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
受訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，此舉旨在降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，在止跌回穩(wěn)向好的關(guān)鍵時(shí)期，相當(dāng)于發(fā)了一個(gè)大紅包，有助于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)年底“翹尾”行情。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南二手房市場(chǎng)在轉(zhuǎn)好的同時(shí)房主出現(xiàn)分化。部分房主見(jiàn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，立馬提高售價(jià)；但也有部分房主見(jiàn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，降價(jià)促成交。
契稅調(diào)整“錦上添花”
11月13日，三部門(mén)發(fā)布住房交易稅收新政，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
就在政策發(fā)布的當(dāng)天晚上，濟(jì)南一家房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人初鑫在回家的路上就接到了多個(gè)客戶(hù)的咨詢(xún)電話(huà)，詢(xún)問(wèn)相關(guān)情況。
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，新政對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套90平方米以?xún)?nèi)住房以及超過(guò)140平方米的購(gòu)房者沒(méi)有影響；對(duì)于90平方米到140平方米的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以節(jié)省一部分資金。
“對(duì)于90平方米到140平方米的首套房購(gòu)房者契稅可以減少0.5%，二套購(gòu)房者不超過(guò)140平方米的契稅可減少1%。”初鑫舉例說(shuō)明，“如購(gòu)買(mǎi)面積在140平方米以?xún)?nèi)、總價(jià)500萬(wàn)元的首套住房，此前的契稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，合計(jì)要繳納7.5萬(wàn)元的契稅；而新政則是1%的契稅，只需要繳納5萬(wàn)元，節(jié)省2.5萬(wàn)元。如購(gòu)買(mǎi)面積在140平方米以?xún)?nèi)、總價(jià)500萬(wàn)元的第二套住房，此前的契稅標(biāo)準(zhǔn)是2%，合計(jì)要繳納10萬(wàn)元的契稅，而新政則是1%的契稅，只需要繳納5萬(wàn)元，節(jié)省5萬(wàn)元。”
在另外一家二手房中介公司，負(fù)責(zé)人徐鵬正在向客戶(hù)核算購(gòu)房所需繳納的稅費(fèi)。“總價(jià)220萬(wàn)元，房子滿(mǎn)兩年沒(méi)有高稅，契稅按照新政策二套房下個(gè)月只繳1%，能省下2.2萬(wàn)元左右。”
在客戶(hù)提出能否現(xiàn)在簽約但下個(gè)月再辦理相關(guān)手續(xù)的問(wèn)題時(shí)，徐鵬表示，按照購(gòu)房流程，現(xiàn)在購(gòu)房的話(huà)，全流程下來(lái)，大概率也要在12月以后辦理不動(dòng)產(chǎn)證和繳納契稅。
隨后經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢(xún)了稅務(wù)部門(mén)，稅務(wù)人員表示：“12月1日前，個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的增值稅、契稅尚未申報(bào)繳納的，并且符合政策要求的購(gòu)房者，可在12月1日后按照新政策標(biāo)準(zhǔn)繳納。”
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，自“9·26”樓市新政后，二手房突然就有所活躍，看房、問(wèn)房的多了一倍，而且從成交時(shí)間上看，也短了不少。不少客戶(hù)在看到鐘意的房子后10天左右就會(huì)談價(jià)，不像以前，看房10天后還是比較猶豫，半年都難以成交。
在初鑫看來(lái)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降稅后雖然省不了多少錢(qián)，但給客戶(hù)更大信心。“契稅的調(diào)整不影響房屋的交易，但會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方心理帶來(lái)微妙的影響。此次房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)信號(hào)，就是政府不會(huì)放任房地產(chǎn)市場(chǎng)肆意發(fā)展，將繼續(xù)采取措施維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)更加理性。這種預(yù)期的改變有助于減少市場(chǎng)的投機(jī)行為，使市場(chǎng)回歸到以居住需求為主導(dǎo)的健康狀態(tài)。”
“個(gè)人感覺(jué)，今年年底的‘翹尾’行情會(huì)更好一些。”初鑫解釋?zhuān)啊?·26’新政激活了國(guó)慶黃金周市場(chǎng)，‘銀十’變成了‘金十’。現(xiàn)在運(yùn)用稅收工具進(jìn)一步撬動(dòng)市場(chǎng)，傳導(dǎo)向好的信號(hào)。”
有人提價(jià)，有人降價(jià)
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，隨著9月26日樓市新政及后續(xù)政策的落地，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了改變，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心有所增強(qiáng)，房主的降價(jià)壓力也隨之減小。特別是一些優(yōu)質(zhì)房源，房主甚至開(kāi)始上調(diào)價(jià)格。
以濟(jì)南市中區(qū)的某小區(qū)為例，雖然是學(xué)區(qū)房，但之前價(jià)格一路下跌。在政策利好的刺激下，近期部分房主開(kāi)始提價(jià)。該小區(qū)的一位房主王女士告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者：“我本來(lái)都做好了再次降價(jià)的準(zhǔn)備，沒(méi)想到政策一變，來(lái)詢(xún)問(wèn)房子的人明顯多了，我覺(jué)得這房子還有很大的升值空間，所以適當(dāng)提高了價(jià)格。”
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他店里有一套原來(lái)掛牌275萬(wàn)元的房子，新政實(shí)施后房主接連兩次上調(diào)掛牌價(jià)，最終達(dá)到了290萬(wàn)元。“房主不著急低價(jià)賣(mài)房， 所以?xún)r(jià)格沒(méi)那么好談，議價(jià)空間比較小了。”
對(duì)于房主上調(diào)房?jī)r(jià)的原因，初鑫認(rèn)為是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)發(fā)出后，不少人心理預(yù)感房?jī)r(jià)要回升了，賣(mài)方心理預(yù)期明顯好了。
有漲價(jià)的也有降價(jià)促成交的。
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，就在11月初，他促成了一套二手房成交。“這套房子掛了有兩年了，最初掛牌價(jià)為210萬(wàn)元，隨后經(jīng)歷了數(shù)次下調(diào)價(jià)格，最終以190萬(wàn)元成交。從表面看，成交價(jià)比掛牌價(jià)低了20萬(wàn)元，但房主還是比較滿(mǎn)意的。要知道，就在兩個(gè)月前，這套房子有買(mǎi)家僅出180萬(wàn)元，而且當(dāng)時(shí)出價(jià)的買(mǎi)家表示一分錢(qián)也不商量，就是180萬(wàn)元。”
初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，近兩個(gè)月來(lái)，濟(jì)南二手房的掛牌量出現(xiàn)激增，每個(gè)月新掛牌的二手房都是數(shù)千套左右。“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南二手房的掛牌量達(dá)到了8萬(wàn)套以上，而且這個(gè)數(shù)字還在增加。”初鑫解釋?zhuān)捌渲杏?萬(wàn)多套是近幾年才交房的次新房源。”
在徐鵬看來(lái)，近期掛牌的次新房房主大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)屬于個(gè)人原因著急賣(mài)房的“誠(chéng)意”賣(mài)家，另一類(lèi)則屬于“既想賣(mài)卻不著急”的房主。對(duì)于“真心實(shí)意”想賣(mài)房子的房主而言，他們掛牌急、報(bào)價(jià)更趨于市場(chǎng)行情，個(gè)別房源甚至?xí)缘陀谑袌?chǎng)價(jià)；另一部分“試水”的房主掛牌價(jià)偏高、售賣(mài)誠(chéng)意不足，大部分為嘗試觀察自家房子的價(jià)值。
在初鑫看來(lái)，目前，濟(jì)南的二手房市場(chǎng)還是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，看房者的觀望心態(tài)普遍較重。“房源開(kāi)始增多，存量房多了，客戶(hù)開(kāi)始有選擇余地了。因?yàn)榭蛇x擇房源多了，就不是那么著急了，客戶(hù)就占主導(dǎo)地位了。”初鑫說(shuō)，“一旦房主抗價(jià)，買(mǎi)家立馬去看其他房源。如果真的想成交，尤其是一些準(zhǔn)備置換大一點(diǎn)房子的房東，建議還是適當(dāng)下調(diào)價(jià)格促成交易。”
同樣，徐鵬認(rèn)為如今市場(chǎng)整體掛牌房源較多，且不少房源掛牌價(jià)偏虛高，對(duì)于賣(mài)方而言，倘若長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法成交，考慮到空置期等其他因素，虧損可能更為嚴(yán)重。“若急于成交，建議賣(mài)方最好不要過(guò)于高估市場(chǎng)，適時(shí)而賣(mài)。”
在采訪(fǎng)中，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者聽(tīng)到買(mǎi)家和中介們談?wù)撟疃嗟氖恰艾F(xiàn)在是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)嗎”“這套房子還有降價(jià)空間嗎”……
對(duì)此，徐鵬說(shuō)，買(mǎi)房什么時(shí)機(jī)最好是個(gè)難題，無(wú)論何時(shí)他都無(wú)法給出答案。“我一般會(huì)回答說(shuō)，最重要的是你的預(yù)期，看成交價(jià)是否符合你的預(yù)期，再?zèng)Q定是否出手。”
“符合預(yù)期的就是最好的，本質(zhì)上就是讓房子回歸居住屬性。”初鑫表示。
（大眾新聞·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 實(shí)習(xí)生 李子怡）
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