家電、手機(jī)、汽車以舊換新的營(yíng)銷手段早已屢見(jiàn)不鮮，購(gòu)房也能以舊換新在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻是鮮有耳聞。近日，濟(jì)南一樓盤發(fā)布一張海報(bào)，稱“以房換房以舊換新”，消息發(fā)布后迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
根據(jù)海報(bào)信息，以房換房的交換流程僅需三步。首先，提供老房子信息，價(jià)格評(píng)估;其次，支付老房子房款，回購(gòu)過(guò)戶;最后，業(yè)主支付購(gòu)房款，購(gòu)買新房。這到底是怎么回事?換房需要什么條件?如何保障換房?jī)r(jià)格的公平性?是否存在一些消費(fèi)隱患? 記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。
房齡10年內(nèi)，總價(jià)低于新房60%
“資產(chǎn)置換、學(xué)區(qū)改善、自住投資瀾庭高階置業(yè)模式來(lái)襲!”“換經(jīng)五路學(xué)府”“換‘精妝房’”……這是濟(jì)南市一家樓盤在朋友圈曬出的海報(bào)，其中“以舊換新亮相濟(jì)南”8個(gè)醒目大字。根據(jù)海報(bào)上顯示的位置，記者來(lái)到了位于濟(jì)南市南部區(qū)域的這家樓盤。環(huán)顧四周后，記者發(fā)現(xiàn)售樓處外并無(wú)張貼此前在網(wǎng)上公開(kāi)宣傳的海報(bào)。當(dāng)記者問(wèn)及網(wǎng)上海報(bào)內(nèi)容是否屬實(shí)時(shí)，工作人員表示，購(gòu)房者可以用濟(jì)南市現(xiàn)有住宅置換現(xiàn)場(chǎng)新房，也就是說(shuō)舊房可以直接抵換新房 。
記者了解到，“以舊換新”主要是由開(kāi)發(fā)商牽頭，項(xiàng)目合作方參與。而項(xiàng)目合作方為項(xiàng)目施工方、承包商等，他們對(duì)舊房進(jìn)行收購(gòu)用于買賣或者工抵。“活動(dòng)的具體操作方式為，有改善需求、對(duì)項(xiàng)目感興趣的購(gòu)房者，由中介評(píng)估其舊房市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)房者認(rèn)可舊房評(píng)估價(jià)和意向新房的價(jià)格后，交3萬(wàn)元定金鎖定房源。”工作人員說(shuō)道。針對(duì)開(kāi)發(fā)商“以舊換新”的做法，有市民表示：“這不等于二手房轉(zhuǎn)讓了嗎?”“所有地市的舊房都可以抵換嗎?”“看似操作簡(jiǎn)單，舊房?jī)r(jià)值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何算，能等價(jià)換取新房嗎?” 還有的市民稱：“別沖動(dòng)，先問(wèn)清楚，世界上沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)。”
“并不是任意舊房都可以置換，有一定的前提條件。”工作人員介紹，舊房房齡需控制在10年以內(nèi)，并且房子必須有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，兩條都符合的前提下，才能對(duì)房屋進(jìn)行下一步的評(píng)估。“舊房在符合條件的情況下，存在墻體開(kāi)裂、承重墻損壞或者其他問(wèn)題，我們也不予以抵換。”工作人員解釋道，雖然規(guī)則細(xì)節(jié)是這么要求，但總體上來(lái)說(shuō)，還是要根據(jù)舊房的整體情況來(lái)判定是否能進(jìn)行換新。由于個(gè)別小區(qū)地理位置較好，要求也存在一定的特殊性。例如經(jīng)五路、燕山、和平路等附近的老小區(qū)雖然房齡都已超出規(guī)定年限，有的房齡甚至高達(dá)50年，但同樣可以抵換。與此同時(shí)，在規(guī)定條件的基礎(chǔ)上，舊房總房款不能超出新房總房款的60%。假設(shè)一套舊房可以賣90萬(wàn)元，那新房?jī)r(jià)格要在150萬(wàn)以上才可以進(jìn)行換購(gòu)。
項(xiàng)目直接“回收”，半月內(nèi)預(yù)定6套
面對(duì)這種換新政策，市民們卻紛紛提出了自己的疑問(wèn)：“如果購(gòu)房者要用住宅來(lái)?yè)Q房的話，那么就必須委托開(kāi)發(fā)商來(lái)全權(quán)處理房子出售事宜，那如何對(duì)新舊房子定價(jià)?”“舊房一時(shí)半會(huì)賣不出去怎么辦?”據(jù)了解，新房?jī)r(jià)格以開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)公布的價(jià)格為準(zhǔn)，而舊房的價(jià)格則以該房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價(jià)為準(zhǔn)，如果這個(gè)小區(qū)半年內(nèi)沒(méi)有房子成交的話，則以一年內(nèi)該小區(qū)成交的房?jī)r(jià)為準(zhǔn)。“評(píng)估價(jià)是否與市場(chǎng)持平，主要還是看房屋的綜合價(jià)值空間。”工作人員解釋道，項(xiàng)目對(duì)舊房進(jìn)行收購(gòu)，而不是進(jìn)行二次幫賣，因此也不會(huì)有賣不出去的煩惱。雙方協(xié)商同意后，舊房即可直接過(guò)戶給開(kāi)發(fā)商合作的第三方股東。一旦舊房房款到賬，就可抵用部分新房房款。
“來(lái)咨詢換房的人還挺多的，目前已經(jīng)有3-6套正在操作流程中。”隨后，工作人員向記者展示了幾份客戶剛填完的房屋評(píng)估表，房齡、面積、層高、戶型、房屋朝向、具體位置、貸款情況等，表上完整清晰地標(biāo)注著舊房情況。“意向客戶達(dá)到一定數(shù)額后，我們會(huì)找專業(yè)的公司統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)估。”該銷售人員說(shuō)，至于活動(dòng)持續(xù)到什么時(shí)候，目前預(yù)計(jì)是8月底，具體情況還需等項(xiàng)目進(jìn)一步通知。
家住濟(jì)南市槐蔭區(qū)的包先生就是這次活動(dòng)的參與者之一，“自家原來(lái)宿舍分的老房子掛103萬(wàn)元一個(gè)多月了，根本沒(méi)人看。”包先生表示，在聽(tīng)說(shuō)濟(jì)南一樓盤推出的以舊換新活動(dòng)后，他來(lái)到項(xiàng)目處考察多次，對(duì)一套146平方米的四室兩廳戶型比較感興趣。“現(xiàn)在就等著評(píng)估看看房子價(jià)值，如果能估到心理價(jià)，我就盡快換新房。”包先生說(shuō)道。“舊房賣不出去，新房置換計(jì)劃泡湯。如果房主扛著不愿降價(jià)，很多二手房掛牌幾個(gè)月甚至幾年都賣不出去，而一些打算賣房改善的客戶因此無(wú)法順利換房。我們推出的這個(gè)活動(dòng)，就是為了解決這些改善型客戶的痛點(diǎn)。”另一銷售人員補(bǔ)充道。
多地房企開(kāi)“換”，交易需規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
值得一提的是，記者注意到雖然買房以舊換新這個(gè)活動(dòng)在濟(jì)南尚屬新鮮事物，但從全國(guó)來(lái)看，此前已有威海、深圳、蘇州、無(wú)錫、臨沂等城市的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出過(guò)類似活動(dòng)。而實(shí)施此類活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，不止一家。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，山東威海一房企樓盤于今年7月中旬推出“以舊換新”計(jì)劃，先選新房、幫賣舊房。具體操作方式是，房企聯(lián)合中介平臺(tái)發(fā)起年中置換計(jì)劃，由中介機(jī)構(gòu)專業(yè)評(píng)估，確定舊房?jī)r(jià)值;然后將舊房源置頂銷售，聚焦資源快速銷售;如果售出，聯(lián)合戰(zhàn)略銀行，快速審批貸款;在約定時(shí)間內(nèi)，舊房如果沒(méi)能售出，新房無(wú)理由退房。
縱觀全國(guó)，雖然多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在多個(gè)城市推出此類活動(dòng)，但項(xiàng)目合作方直接將舊房收購(gòu)的先例并不多。“該活動(dòng)除了能盤活市場(chǎng)各環(huán)節(jié)，對(duì)購(gòu)房者的最大便利是省心，交易環(huán)節(jié)不需要操心，購(gòu)房者等著舊房收購(gòu)、支付新房余款就行，置換房屋大約在明年11月份交房。”工作人員表示，以房換房，本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商花樣促銷的手段，但這個(gè)舉措可以讓市場(chǎng)周轉(zhuǎn)起來(lái)，不然就陷入了死循環(huán)。同時(shí)也能有效解決時(shí)間久、成本高等換房困擾，預(yù)計(jì)最終真正換房的比例會(huì)很大。
“‘以舊換新’的營(yíng)銷方式，其實(shí)與一般置換人群的買房方式一樣，只是通過(guò)整合資源，把全流程打通，使得買房過(guò)程更加流暢，出發(fā)點(diǎn)是好的，提高銷售效率，能夠很好地促進(jìn)改善型住房需求的消費(fèi)，對(duì)想以舊換新的購(gòu)房人是一大利好。”不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也提醒道，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策在變化，賣房與買房?jī)啥说慕灰锥伎赡墚a(chǎn)生糾紛，應(yīng)該注意各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接。買房人以舊換新等于是一買一賣，只不過(guò)把賣房業(yè)務(wù)直接委托給了開(kāi)發(fā)商，賣舊買新的合同要簽署好，二者之間是什么關(guān)系，包括賣房、買房的稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼，賣房是否有手續(xù)費(fèi)、舊房的房?jī)r(jià)是否符合預(yù)期等，在合同里約定好，就可以規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。(來(lái)源：山東商報(bào))
