經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，超大特大城市新一輪城中村改造已經(jīng)箭在弦上。由于濟(jì)南和青島屬于超大城市，因此此次意見中，涉及山東的濟(jì)南和青島兩個(gè)城市的城中村改造。
就在幾天前，《濟(jì)南市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》(下稱《辦法》)征求意見稿公開征求意見，這表明濟(jì)南的城中村改造在未來一段時(shí)間有望得到支持并加速。
這些政策，對(duì)城中村改造而言，能夠撬動(dòng)多大投資規(guī)模?
對(duì)此，受訪的業(yè)內(nèi)人士指出，城中村改造市場規(guī)模或達(dá)到萬億元級(jí)別。“市場巨大，如果只靠政府力量難以完成，因此只要政策以及扶持力度等到位，我們會(huì)積極參與到城中村改造的市場中。”濟(jì)南一家開發(fā)商的負(fù)責(zé)人趙偉平表示。
市井氣息濃厚的城中村
不寬的街道，路邊各種招牌，老人搖著蒲扇坐在陰涼處乘涼，給人一種濃濃的市井氣息——這就是經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南市柳行社區(qū)的所見所感。這個(gè)社區(qū)由大柳行、小柳行、小楊莊、太平莊、霞侶市等5個(gè)城中村組成。據(jù)介紹，這里常住人口有3000多人，外來租房者卻超過1萬人。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，當(dāng)?shù)匾恍┓课菀呀?jīng)產(chǎn)生了裂縫，但是還依然使用著，這里的房子以兩到三層為主，最多不超過四層。不過這些房屋密集程度非常高，有的房與房之間只有二三十厘米的空隙。
與該社區(qū)相鄰的北園大街沿線，還有劉家井莊、邵家莊、沃家莊和張家村，同樣屬于區(qū)域位置優(yōu)勢明顯的城中村。
在天橋區(qū)北園大街附近，除了上述城中村外，還有聯(lián)四社區(qū)、李家橋路等。在濟(jì)濼路兩側(cè)濼口，有濼口村、濼口東村、濼口西村、濼口南村等村落；此外，天橋區(qū)藥山片區(qū)之前幾乎全部是城中村，但隨著近幾年的開發(fā)改造，只剩下為數(shù)不多的城中村了。天橋區(qū)政府以西約一兩公里的堤口莊、勝利莊，也是比較有名的城中村。
除了天橋區(qū)外，市中區(qū)的二環(huán)南路、二環(huán)西路交會(huì)處，有后龍窩、前龍窩、七賢莊、楊家溝、井家溝等；經(jīng)十路以南、劉長山路以北，二環(huán)西路東西兩側(cè)，有西紅廟、東紅廟、白馬山村、袁柳莊、谷家莊、韓家莊等；臥龍路以北、南辛莊西路兩側(cè)，有王官莊等。
濟(jì)南主城轄區(qū)內(nèi)到底有多少城中村?
從去年年底的《濟(jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》(下稱《專項(xiàng)規(guī)劃》)可以看出，僅在《專項(xiàng)規(guī)劃》的更新資源中就有近20平方公里，如果再加上尚未加入的城中村，數(shù)字會(huì)更大一些。
《專項(xiàng)規(guī)劃》的更新資源中顯示，歷下區(qū)的舊村莊占地面積為0.19平方公里，市中區(qū)有5.4平方公里，槐蔭區(qū)有1.05平方公里，天橋區(qū)有5.13平方公里，歷城區(qū)有7.08平方公里。
此前有媒體報(bào)道，城中村不僅會(huì)給城市發(fā)展的進(jìn)度帶來極大的困擾，同時(shí)也會(huì)影響整座城市的形象。因此，近些年來濟(jì)南也在城市內(nèi)部進(jìn)行了大規(guī)模的拆遷改造工程，通過不斷的拆遷與改造，不僅可以使一些城中村舊貌換新顏，同時(shí)還會(huì)帶來大批的就業(yè)崗位，更重要的是在拆遷的過程中又會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。
出臺(tái)新政
一位社區(qū)基層工作者陳文告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，城中村是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化進(jìn)程中，城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。
在陳文看來，城中村以前由于政策的不明確，比如劃宅基地的時(shí)候只劃范圍，不限高度，致使有些居民鉆了空子，私自加建。后來政府對(duì)宅基地占多大面積、建多少層等進(jìn)行了明確規(guī)定。但是歷史上已經(jīng)存在的違建，一味地用強(qiáng)制執(zhí)法的手段來拆除，難度還比較大。“對(duì)于城中村的改變，只能是采取拆除重建方式，但需要政策的支持，明確安置條件。”
正如陳文所說，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，根據(jù)《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，濟(jì)南以多種更新方式推動(dòng)城中村改造。二環(huán)以內(nèi)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和城市重大設(shè)施建設(shè)涉及的城中村，采取拆除重建方式。
就在7月28日，《濟(jì)南市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》征求意見稿公開征求意見。對(duì)于住宅房屋補(bǔ)償，以財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償為原則，兼顧給被補(bǔ)償人提供居住和長遠(yuǎn)保障，擬實(shí)行房屋安置、遷建安置或貨幣補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償。被補(bǔ)償人只能選擇一種安置補(bǔ)償方式，一旦選定不得更換。
征求意見稿指出，征收集體土地房屋補(bǔ)償是指因征收集體所有土地，由補(bǔ)償人對(duì)被補(bǔ)償人的集體所有土地上房屋及其附屬物進(jìn)行補(bǔ)償、對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行安置的行為。集體土地房屋，包括住宅房屋和非住宅房屋。
征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起，在擬征收集體土地范圍內(nèi)，對(duì)擅自從事新建、翻建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施等搶建活動(dòng)，以及分戶審批宅基地等七種不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用行為，不當(dāng)增加部分不予補(bǔ)償。
此外，早在2019年，濟(jì)南市就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細(xì)則》，明確了城中村改造項(xiàng)目安置房和保障房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，在辦理不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記手續(xù)時(shí),減半收取登記費(fèi)。
萬億級(jí)市場待開發(fā)
城中村改造，市場有多大?
“僅僅一個(gè)宋劉村的項(xiàng)目，總投資金額就超過60億元，你說市場有多大？肯定是萬億級(jí)別的。”陳文說。
公開資料顯示，宋劉片區(qū)城市更新項(xiàng)目將打造成為集商業(yè)商務(wù)、文化創(chuàng)意、生態(tài)保護(hù)于一體的歷城門戶標(biāo)志區(qū)和“北起”橋頭堡。產(chǎn)業(yè)布局上，該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)“兩軸四帶、一心兩核”，其中“一心”指商業(yè)商務(wù)中心。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，城中村改造關(guān)系此類城市存量資產(chǎn)盤活和城市功能復(fù)興的關(guān)鍵階段，同時(shí)城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對(duì)于城市功能的再造和升級(jí)都有非常好的導(dǎo)向。
國泰君安的研報(bào)顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的房地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo)地位。根據(jù)一二線城市房齡20年以上的老舊小區(qū)占住房存量的比例以及更新投資的單位成本測算，若全部按照老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量至少有2萬億元；若全部按照拆遷重建的標(biāo)準(zhǔn)，則一二線城市更新投資的體量最大接近13萬億元。
趙偉平告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他們集團(tuán)在多個(gè)城市都參與了城中村改造的項(xiàng)目，在山東也將參與到城中村改造項(xiàng)目中。
在趙偉平看來，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人以及外來人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
“就濟(jì)南來說，近幾年，濟(jì)南中心城區(qū)的核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應(yīng)核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應(yīng)變少，城中村改造可以有效彌補(bǔ)這部分空缺。”趙偉平表示。
上述受訪的人士指出，城中村改造對(duì)開發(fā)商來說或許是另一條出路，讓房地產(chǎn)市場走出量穩(wěn)價(jià)平的節(jié)奏，“推進(jìn)城中村改造，一方面可以彌補(bǔ)投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。”陳文說道，“這或許可以讓城中村改造成為濟(jì)南在樓市低迷期的一個(gè)亮點(diǎn)和增長點(diǎn)。”
需要注意的是，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)為主，未來可以通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等，吸引更多的社會(huì)資本介入，加快城中村改造的步伐。
“市場巨大，如果只靠政府難以實(shí)現(xiàn)，因此只要政策以及扶持力度等到位，我們會(huì)積極參與到城中村改造的市場中。”趙偉平表示。
