經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
日前，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。此次意見中，涉及山東的濟(jì)南和青島兩個(gè)城市的城中村改造。
城中村是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，再我國城市化進(jìn)程中，城市的擴(kuò)張將周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。
一直以來，城中村給人一種臟亂差的感覺。此次《意見》的提出，可以改善居住條件，對提升濟(jì)南和青島的城市形象都有較大的好處。而且城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。
同時(shí)，如果通過適合本地區(qū)的城中村改造方案，則有可能吸引社會資本的進(jìn)入，這或許可以讓城中村改造成為濟(jì)南和青島在樓市低迷期的一個(gè)亮點(diǎn)和增長點(diǎn)。
實(shí)際上，早在2019年濟(jì)南就出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造的若干細(xì)則》，對城中村改造推行了兩種安置方式，選擇以被安置人口數(shù)量或以宅基地面積作為安置依據(jù)。同時(shí)，城中村改造項(xiàng)目安置房和保障房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),在辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記手續(xù)時(shí),減半收取登記費(fèi)。
對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人以及外來人口升級自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
同時(shí)，房地產(chǎn)市場要走出量穩(wěn)價(jià)平的平穩(wěn)節(jié)奏，當(dāng)前市場應(yīng)從多角度共同發(fā)力。其中，供應(yīng)方面可以提高土地供應(yīng)的質(zhì)量。推進(jìn)城中村改造，一方面可以彌補(bǔ)投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。
以濟(jì)南為例，一方面中心城區(qū)的核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應(yīng)核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應(yīng)變少，城中村改造可以有效彌補(bǔ)這部分空缺。
需要注意的是，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)為主，未來可以通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等，可以吸引更多的社會資本介入，加快“城中村”蝶變的步伐。未來，城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。
