存量房貸利率能否調降一直備受購房者的關注。當前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，疊加理財收益、存款利率下行和樓市持續調整等因素，住房貸款提前還貸成“熱潮”，存量房貸利率調降的呼聲高漲。
在7月14日舉辦的國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
央行表態后，記者聯系中國銀行、建設銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經理，他們中的多數回應稱，關于存量房貸降息，“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。
居民“提前還貸潮”從去年以來就備受關注。對此，鄒瀾在日前的發布會上表示，“個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。”
他表示，“這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。”他解釋道，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。
鄒瀾還介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點，亦是有統計以來最低水平。
而在近年房貸利率調降前，過往發放的存量房貸利率處于較高水平。按照中證鵬元根據同花順iFinD數據整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權平均利率均高于5.4%，最高達到5.7%，與當前的新增房貸利率水平存在著較大利差。
對央行的發聲，業內人士認為銀行可以嘗試。“個人住房貸款是銀行優質的、存量規模巨大的資產，近來的‘集中提前還貸潮’會對銀行的資產產生巨大影響，但如果能商議降低存量利率以減少住房貸款提前還貸，建議銀行要抱著開放的態度。”一名公募基金宏觀經濟研究員對記者說。
具體的舉措上，招聯首席研究員董希淼建議，存量房貸利率調整可有兩種做法，一是直接降，即變更合同條款；二是間接降，即貸款以新換舊。“降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當下痛苦但長遠有利的選擇，可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。”
業內也有觀點鼓勵跨行“轉按揭”。但董希淼認為，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行置換。
部分觀點則表示，這會加大銀行的經營困難。招商證券銀行業首席分析師廖志明認為，存量房貸利率下調將會明顯加大銀行業績壓力，特別是個人住房貸款占比高的銀行。
某國有大行的信貸經理對記者表示：“存量貸款下調和提前還貸都會對銀行的經營造成巨大壓力，但不調整恐怕也比較難，估計會討論此事，但后續還得看具體的政策是否能出臺。”
存量房貸利率能否調降是銀行與住戶提前還款間的博弈，業內人士提醒，貸款人不要因為央行表態就理所當然地認為存量房貸利率一定會降，還要看銀行的具體舉措，其本質是市場行為，一切都要合法合規。（來源：第一財經）
