經濟導報記者 劉勇
“今年就這樣了，”12月23日，濟南一家樓盤的項目經理馮澤瑞這樣對經濟導報記者說道，“我們已經開始準備明年的工作了，多搞點活動，爭取來個開門紅�！�
經濟導報記者在采訪中了解到，距離2023年結束還有一周的時間，濟南大多數樓盤開始準備明年元旦的活動，期待有個好兆頭。
與此同時，二手房市場價降量升成為主旋律，濟南市主城區不少老舊破小二手房的價格已經降到6000多元一平方米。在談及2024年的情況時，受訪的業內人士表示，樓市現在是否已經見底，不太好說。應該說市場正在筑底，可能更合適。“整體來看，市場平淡期可能會持續很長時間�！詢r換量’或成未來新趨勢。”山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰說。
回暖跡象明顯
馮澤瑞告訴經濟導報記者，整個2023年樓市比2022年強一些，回暖跡象比較明顯�！跋掳肽甑氖袌霰壬习肽旰靡恍�，而上半年的后3個月比下半年更好一些，總體來說，回暖跡象比較明顯�！�
經濟導報記者梳理發現，自2022年11月開始濟南新房價格開始下跌，截至今年1月已經三連降。2月濟南新房價格首次止跌上漲，截至7月實現六連漲，8月新房價格開始下降，截至11月實現四連降。
而從新增房源看，自今年4月份之后，濟南樓市新增房源量一直呈下降趨勢，9月和10月份因為中秋、國慶假期影響，樓市供應量止跌上漲，環比暑期近乎翻番。10月濟南推盤量出現明顯下滑，基本與8月持平，11月供應量又再次上漲。
根據濟南房產網統計數據顯示，11月份濟南新建商品房共成交6764套。
在過去，期房銷售如火如荼，是樓市的主流模式。然而，隨著爛尾樓項目的增多，購房者風險意識也隨之提高。現房銷售逐漸嶄露頭角，成為市場的新常態。
“現房銷售讓購房者能夠更加直觀地了解房屋的質量和周邊環境。這不僅減少了購房的風險，也給購房者帶來了安全感�！痹鼙硎尽�
“從今年的成績看，剛需房源銷售情況不盡人意，但改善型房源則比較受歡迎�！痹鼙硎尽�
據經濟導報記者了解，袁杰所在的公司代理了同一個區域的2個樓盤，一個是改善型樓盤，一個是剛需性樓盤�！皬匿N售結果上看，改善型樓盤的銷售情況好一些，賣3套改善型房子才能賣出一套剛需型房子�！�
二手房市場“價跌量升”
經濟導報記者在濟南鑫匯房地產經紀公司的店門口看到，幾個銷售顧問在門口閑聊，而在門店內，幾個銷售顧問在打電話與客戶溝通。
“這幾天冷，看房的人少了一些，店里外出的一共4個人，2個人在帶客戶看房，還有2個人在總部簽合同�！痹摴矩撠熑顺貊胃嬖V經濟導報記者，10月份，他們店一天至少帶看十幾組客戶，有時晚上8點還在帶看，現在的帶看量一天也就四五組客戶。
初鑫告訴經濟導報記者，二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在5%-10%左右，現在擴大到15%-20%左右，也就是說，一套掛牌價200萬元的二手房平均降20萬元以上，才有望達成交易。
徐鵬告訴經濟導報記者，目前改善性的房源價格一直比較平穩，但是剛需性質的小戶型房源，降價幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源，降價的幅度會更大，大概在20%左右�！暗悄切┐涡滦^，還有位置好一些的小區，就沒有這么高的降幅，大概在10%左右。”
經濟導報記者梳理發現，在成交價下跌的同時，二手房的掛牌量和成交量均出現了上漲。數據顯示，目前濟南的二手房掛牌量已經接近8萬套。濟南房地產業協會公布的數據顯示，濟南11月二手房成交量4637套，成交面積達到了47.63萬平方米，較同月新房成交套數還要高一點。
而濟南前11個月新房網簽6.24萬套，共計835萬平方米，二手房住宅網簽5.63萬套，共計584萬平方米，單從數據看，濟南二手房成交量正在迎頭趕上新房。
“現在濟南主城區的二手房價格好多都回到了2016年，有些‘老破小’的報價都在6000多元一平方米�！绷硗庖患叶址恐薪楣镜呢撠熑诵禊i說。
明年情況或更好
經濟導報記者在采訪中了解到，盡管距離2024年還有幾天的時間，但開發商已經開始為2024年的“開門紅”做準備。
“我已經安排銷售人員對曾到訪的客戶或者意向客戶打電話，告知他們2024年元旦有活動，可以來看看�！瘪T澤瑞表示。
實際上，大多數開發商都在準備打響2024年的“開門炮”�！拔覀儺斎灰惨獪蕚洌瑹o非就是特價房、送裝修送家電、低價車位、免物業費、送地下室等活動�！睗狭硗庖患覙潜P的項目經理王力林表示。
在談及明年的情況時，上述人士均表示，情況肯定好于2023年。
袁杰說：“隨著全面解除限購政策效應的逐步傳導，外加調整優化最低首付款比例、降低存量首套住房貸款利率等友好政策所帶來的信心支持，未來市場整體將持續向好。市場情緒漸趨穩定，在市場信心進一步提振后，未來市場短期或有好的表現。”
“對剛需者來說，部分小戶型房價基本趨穩，跌無可跌。但改善型房產市場難降溫，好的改善型房還是比較受歡迎的�！蓖趿⒘直硎�。
在徐鵬看來，不管是新房還是二手房，“以價換量”將成為常態。“‘以價換量’可能會成為房地產發展的一個趨勢，這是市場發展的規律。隨著市場情緒進一步抬升，后期市場有望回暖，但‘以價換量’的現象或將會一直存在�！�
持有同樣意見的還有袁杰。他認為，新房市場熱度分化明顯，熱銷區域的明星盤成交量持續上升，非熱銷區域大幅促銷，依靠“以價換量”保持一定成交額。二手房市場，熱點交易片區房源成交周期短、成交價格偏上，而不占有學區和地理位置優勢的非熱點片區二手房，房東為求快速成交，也只能降價讓步，其實質也屬于“以價換量”。
“預計2024年的市場成交量呈現溫和上升的局面，但依然存在一定的壓力，市場情緒難以在短時間內扭轉，全年成交量預計高于2023年，房價跌幅有望收窄。”袁杰預測道。
