經濟導報記者 劉勇
近日，有媒體報道稱，杭州“有二手房跌了200萬”，降價房源數量是漲價房源的10倍。濟南什么情況?
經濟導報記者通過調查發現，雖然濟南的二手房沒有杭州跌得這么厲害，但同樣出現了下跌，與年初相比，濟南部分地區二手房價格均價下跌了10%左右。在成交價下跌的同時，二手房的掛牌量和成交量均出現了上漲。數據顯示，目前濟南的二手房掛牌量已經達到了近8萬套。濟南市房地產業協會發布的數據顯示，今年前9個月，二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。
接受經濟導報記者采訪的業內人士表示，隨著多項政策出臺，濟南的二手房市場也出現了好的轉變。在合理的購房需求被支持的基調下，二手房的流動性被激活。
掛牌量增長
“又一套新房源，房東很實在，我錄入系統后，大家幫忙盯著點。”10月30日，濟南鑫匯房地產經紀公司的業務員宋波邊操作電腦，邊向同事說道。
宋波告訴經濟導報記者，最近2個月新房源特別多，甚至不少是剛拿到不動產權證書的房源。
“最近2個月掛牌量確實增加了不少，主要是9月11日濟南出臺的新政為二手房‘松了綁’。”濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫解釋說，“根據新政內容，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易，這意味著濟南二手房市場售賣將不再受限制。”
初鑫告訴經濟導報記者，目前，濟南市場上的二手房供應確實比較充足。其中一個重要原因是，過去兩年濟南有大量的新建社區陸續迎來交房，二手房也在陸續入市，這使二手房供應量有明顯增加。“現在掛牌的二手房差不多有近8萬套，估計年底會超8萬套。”
在初鑫看來，雖然數字很高，但不少房源都是一年前掛牌甚至兩年前掛牌的。“這種房子根本賣不動，甚至一連幾個月都沒有一個看房的客戶。”初鑫解釋道，“主要是價格太高，房東也不主動降價，就算是掛著玩吧。”
在另外一家二手房中介公司，負責人徐鵬在幫助賣房的市民許勇錄入房屋資料。“國慶節前下的產權證，現在終于可以賣出去了。”許勇向經濟導報記者說道。
許勇告訴經濟導報記者，他原來的工作地點在奧體附近，于是買了一套該片區的房子準備自住。但隨著工作調整，他現在的工作地點調至長清大學城附近，若住在新房，每天上下班的通勤時間就需要好幾個小時，為此他只能被迫選擇在工作地點另租一套房子。“既還著房貸又付著房租，壓力很大，想著趕快換一套離單位近的房子。”
據經濟導報記者了解，許勇的這套房子是去年6月份買的，按照此前兩年限售政策規定，他的房子需到明年6月才能掛牌交易，隨著當下限售政策放開，他立刻委托中介機構將房子掛上了網。
“這一個多月來誠意賣房的次新房房主挺多的，一些賣房意愿不強烈的房主也會把房子掛上網‘試水’。”徐鵬介紹說，“目前市場上這批次新房掛牌價總體偏高，主要還是因為新掛牌房主對于市場期待值較高。”
在他看來，近期掛牌的次新房房主大致分為兩類，一類屬于個人原因著急賣房的“誠意”賣家，另一類則屬于“既想賣卻不著急”的房主。對于“真心實意”想賣房子的房主而言，他們掛牌急，報價更趨于市場行情，個別房源甚至會略低于市場價。而另一部分“試水”的房主掛牌價偏高，售賣誠意不足，大部分為嘗試觀察自家房子的價值。
據濟南房產網總經理助理柳廉恒介紹，當下二手房市場掛牌量有所提升，但是并不能單純地理解為是新政導致市場掛牌量“激增”。“以前處于限售狀態的房主也可以把房子委托給中介機構，只是這部分房子無法上市交易。”柳廉恒表示，隨著限售政策徹底放開后，這部分房源會隨即上市，而這可能會表現為房源量“激增”，“未來二手房市場仍需具體分析，優質房源片區后期價格依舊有上漲的可能性。”
價跌量漲
在掛牌量增長的同時，濟南二手房市場也迎來了回暖。
濟南市房地產業協會發布的今年前9個月濟南房地產市場運行情況顯示，前9個月濟南二手房網簽7.29萬套、網簽面積566.27萬平方米、同比上漲56.69%。其中二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。
外地人購房占比有所提升。2022年9月限購政策調整后，外地購房者占比明顯提升，新建、二手住宅外地購房者占比均超過30%，尤其購買二手住宅比例較高，10-20年房齡的二手次新房套數占比接近70%。
“確實有不少外地人來看二手房，有些客戶都看了快一年了。這不，10月29日就成交了一套，客戶是臨沂人，一會兒就過來提交補充材料。”初鑫說道。
就在初鑫說完這句話，客戶張先生走進了店里。張先生告訴經濟導報記者，他的孩子大學畢業后就留在了濟南，他準備給孩子在單位附近買套房子。“孩子單位周邊二手房行情，我早就了然于胸。”張先生說，去年和今年差了不少，很多房源都出現了降價情況。
張先生告訴經濟導報記者，去年看中的一套房子，當時要價185萬元，今年再看同一個小區的相同房型，要價165萬，便宜了20萬元。“同樣，我買的這套房子也便宜了22萬元。”
初鑫告訴經濟導報記者，二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在5%-10%左右，現在擴大到15%-20%左右，也就是說，一套掛牌價200萬元的二手房平均降20萬元以上，才有望達成交易。
徐鵬告訴經濟導報記者，目前改善性的房源價格一直比較平穩，但是剛需性質的小戶型房源，降價幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源，降價的幅度會更大，大概在20%左右。“但是那些次新小區，還有位置好一些的小區，就沒有這么高的降幅，大概在10%左右。”
正如徐鵬所說，經濟導報記者在某二手房App上看到，一套今年4月份掛牌的房源，最初掛牌價為137萬元，經過多輪調價后，該房源最新的掛牌價為120萬元，降價幅度為12%左右；一套去年6月份掛牌的房源，最初掛牌價為220萬元，經過7輪調價后，現在的價格為185萬元，降價幅度達到了35萬元；全運村一套2022年掛牌的房源最初掛牌價799萬元，隨后又調整到了810萬元，但在今年8月份，掛牌價變成了700萬元，直接降價105萬元；在全運村的另外一套8月份掛牌的房源，最初掛牌價為335萬元，經過多輪調價后，最新的掛牌價為249萬元，降價幅度達到了86萬元。
“像那套185萬元的成交價應該會在182萬元左右，120萬元的應該會在117萬元左右成交，249萬元的成交價應該會在243萬元左右。如果房東急用錢的話，成交價可能會更低。”初鑫說，“這只是我的個人看法，最終成交價還需要看買賣雙方是如何談的。”
看房者觀望心態較重
“以前掛高價的房子，降價幅度可以大一些，現在已經到了心理預期低點，實在降不動了。”采訪中，二手房房主崔立標向經濟導報記者表示，賣房子讓人很糾結，價格低了感覺自己吃虧，賣得高了又很難吸引買家的眼球。
目前，濟南的二手房市場還是以買方市場為主，看房者的觀望心態普遍較重。“房源開始增多，存量房多了，客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了，就不是那么著急了，客戶就占主導地位了。”初鑫說道。
這也反映在了客戶的看房周期上。“之前市場較好的時候，差不多15天到一個月左右，一套房子就能定下來。但現在，好多客戶基本上兩到三個月，甚至半年才會定下來。甚至我兩三年前的客戶，現在還在找我看房子。”宋波說道，他手里的客戶，有超過五分之一看房周期在大半年以上。
“降價是促進二手房成交的手段，現在不降很難賣。”濟南天橋區一中介機構相關負責人向記者透露，在二手房交易過程中，買賣雙方博弈的核心點就是“降價”，其中買方的態度是“誠意降點就能買”，而賣房的態度是“有誠意就不要壓價”。“我認為，賣方大可不必過于倔強。”該負責人稱，如今市場整體掛牌房源較多，且不少房源掛牌價偏虛高，對于賣方而言，即便降價也不會有太大的虧損，而倘若長時間無法成交，考慮空置期等其他因素，虧損則更為嚴重，“若急于成交，建議賣方最好不要過于高估市場，適時而賣。”
“這種情況的出現，意味著市場環境再次改變，這也說明人們對房地產市場的預期發生了改變。”初鑫表示，在新房降價的帶動下，二手房價格或將迎來更大的變化。隨著開發商資金緊張程度及對銷售回款的預期更高，通過降價回籠資金將成為越來越多開發商的選擇，而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領作用。與新房市場的企業行為占主體相比，一旦二手房價格出現松動，將迅速呈現燎原之勢。
初鑫表示，隨著多項政策的出臺，濟南的二手房市場也出現了好的轉變，下一步就是如何引導買賣雙方回歸理性，最終使得二手房市場成交保持平穩健康發展。在合理的購房需求被支持的基調下，二手房的流動性也亟待被激活。“二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用。”
濟南房地產行業協會的分析認為，二手住宅若保持當前趨勢，全年有望突破600萬平方米的交易量，較往年增加50%左右規模(往年保持在約400萬平方米左右)，將繼續分化新房市場份額。
