上海市住房公積金管理委員會(huì)10月17日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》稱，調(diào)整上海市住房公積金個(gè)人貸款政策有關(guān)事項(xiàng)。其中提到，繳存職工家庭名下在本市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。
對(duì)于在全國(guó)有未結(jié)清的住房公積金個(gè)人住房貸款，或者在全國(guó)有兩次及以上住房公積金個(gè)人住房貸款記錄的繳存職工家庭，不予貸款。同時(shí)，對(duì)購(gòu)買第二套非改善型住房、第三套及以上住房的繳存職工家庭不予發(fā)放貸款的政策維持不變。本政策自2023年10月30日起施行。
多名業(yè)內(nèi)專家對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，該項(xiàng)政策對(duì)提振、盤(pán)活樓市需求具有重要意義。隨著首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步放寬，購(gòu)房者的購(gòu)房成本和門(mén)檻進(jìn)一步降低。
中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，在多個(gè)二線城市實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，上海是首個(gè)實(shí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，預(yù)計(jì)將對(duì)改善或置換需求起到提振作用，未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)。而上海新房在實(shí)行商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環(huán)比增長(zhǎng)21.7%，市場(chǎng)熱度有所上升。
公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”減負(fù)效應(yīng)明顯
根據(jù)10月17日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，繳存職工家庭名下在本市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。
繳存職工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。
證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此次上海住房公積金政策調(diào)整，顯著放寬了對(duì)首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)上海市公積金管理中心10月6日更新的“個(gè)人住房貸款政策”欄目，本市繳存職工家庭名下在本市無(wú)住房和公積金貸款記錄的，或外省市繳存職工家庭名下在全國(guó)無(wú)公積金貸款記錄且在本市無(wú)住房的，認(rèn)定為首套住房。
而10月17日的新政則將首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：在本市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，政策的變化在于，如果有公積金貸款記錄但是結(jié)清的，也可以認(rèn)定為首套住房，這也是一種認(rèn)房不認(rèn)貸的政策體現(xiàn)。“換句話說(shuō)，過(guò)去，若有貸款記錄，會(huì)被認(rèn)定為二套房。而現(xiàn)在有貸款記錄但已經(jīng)還清了，即可以認(rèn)定為首套房。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對(duì)于一些有公積金貸款記錄但已還清的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，減負(fù)效果是非常明顯的。
據(jù)他測(cè)算，按照過(guò)去的政策，某個(gè)購(gòu)房者還想用公積金貸款進(jìn)行購(gòu)房，就會(huì)被認(rèn)定為二套房，其貸款利率為3.575%。若按100萬(wàn)公積金貸款30年等額本息計(jì)算，每個(gè)月的月供是4532元。
按照新的政策，若其認(rèn)定為首套房，可以享受貸款利率3.1%，每個(gè)月的月供為4270元。對(duì)比之下，每個(gè)月的月供可以減少262元。“換句話說(shuō)，新的政策進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻，有利于合理住房消費(fèi)需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
第二套改善型住房認(rèn)定方面，根據(jù)上海市公積金管理中心10月6日更新的“個(gè)人住房貸款政策”欄目，本市繳存職工家庭名下無(wú)住房、有一次公積金貸款記錄的，或已有一套住房、符合第二套改善型認(rèn)定條件的，認(rèn)定為第二套改善型住房貸款。外省市繳存職工家庭名下在全國(guó)有一次公積金貸款記錄或者在本市已有一套住房、購(gòu)買第二套改善型住房的，認(rèn)定為購(gòu)買第二套改善型住房。
而10月17日的新政則將第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：繳存職工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。
簡(jiǎn)而言之，對(duì)第二套改善型住房的認(rèn)定也貫徹了“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則。
“過(guò)去商業(yè)貸款都有認(rèn)房不認(rèn)貸操作，疊加此次政策，那么對(duì)于‘商貸+公積金貸款’的操作更加便捷，這有利于組合貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
上海公積金政策持續(xù)發(fā)力
就在不久前，上海已就公積金購(gòu)買存量住房最長(zhǎng)貸款期限進(jìn)行調(diào)整。
9月7日，上海公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》，其中提到，所購(gòu)存量住房房齡為6(含)至20年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)“35減房齡”的計(jì)算規(guī)則調(diào)整為不超過(guò)30年;所購(gòu)存量住房房齡為20(含)至35年之間的，住房公積金最長(zhǎng)貸款期限從原來(lái)的不超過(guò)15年調(diào)整為不超過(guò)“50減房齡”。
根據(jù)該政策，上海房齡在20年以下的二手房，公積金貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，這將在很大程度減少月供壓力。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這意味著在新一輪購(gòu)房政策寬松期中，上海公積金政策繼續(xù)發(fā)力，且超出了傳統(tǒng)的額度增加等范疇。
上海公積金管理委員會(huì)同時(shí)發(fā)布《關(guān)于本市住房公積金支持城市更新有關(guān)政策的通知》，對(duì)納入本市城市更新范圍內(nèi)的舊住房更新改造項(xiàng)目實(shí)施住房公積金支持政策。
該政策主要包括三方面內(nèi)容：支持購(gòu)買更新改造后房屋公積金提取，業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人或公有住房承租人，下同)購(gòu)買改造后具備交易條件的房屋(含增加面積)，可以提取住房公積金支付實(shí)際購(gòu)房款;支持項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租房公積金提取，業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租賃住房過(guò)渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)貼后個(gè)人承擔(dān)的租金;擴(kuò)大提取申請(qǐng)人范圍，提取申請(qǐng)人范圍為業(yè)主本人及其配偶、父母、子女。
多個(gè)城市已落實(shí)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”
證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在各地密集實(shí)行商業(yè)貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，多個(gè)城市又落實(shí)了公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
浙江臺(tái)州10月14日公布了調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策舉措的具體細(xì)則。當(dāng)?shù)匕l(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提到，優(yōu)化住房公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。職工家庭名下在購(gòu)房所在地?zé)o住房，且在全國(guó)范圍內(nèi)只使用過(guò)1次住房公積金貸款的，按照首套房政策申請(qǐng)住房公積金貸款。
增加住房公積金貸款計(jì)算公式倍數(shù)：住房公積金貸款計(jì)算公式倍數(shù)從原來(lái)的15倍調(diào)整為20倍，可貸款額度計(jì)算低于25萬(wàn)元的，可按25萬(wàn)元確定。新簽訂按月提取還貸協(xié)議的委托人，住房公積金賬戶留存余額標(biāo)準(zhǔn)從月繳存額的12倍及以上調(diào)整為6倍及以上。
此外，臺(tái)州還完善了多孩家庭住房公積金政策：按照國(guó)家生育政策生育多孩的職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，可貸款額度按照規(guī)定計(jì)算時(shí)可上浮20%，上浮后貸款額度不受當(dāng)前最高貸款限額限制。
廣東省珠海市住房公積金管理中心也在不久前發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房公積金貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。這份通知顯示，自10月7日起珠海公積金正式施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
珠海市個(gè)人住房公積金貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化后，職工家庭在珠海市名下無(wú)住房，同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有尚未還清的公積金貸款，且公積金貸款次數(shù)累計(jì)未滿2次的，可按首套住房執(zhí)行公積金貸款政策。
職工家庭在珠海市名下僅有1套住房，同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有尚未還清的公積金貸款，且公積金貸款次數(shù)累計(jì)未滿2次的，可按二套住房執(zhí)行公積金貸款政策。
廣東惠州自9月28日起實(shí)行公積金貸款政策“認(rèn)房不認(rèn)貸”。其中，職工家庭在惠州市無(wú)房產(chǎn)，全國(guó)范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款，按首套房政策執(zhí)行;職工家庭已使用公積金貸款購(gòu)買過(guò)一套房，現(xiàn)已結(jié)清且在惠州市無(wú)房產(chǎn)，全國(guó)范圍內(nèi)第二次使用公積金，可按首套房政策執(zhí)行。商轉(zhuǎn)公貸款參照?qǐng)?zhí)行。對(duì)在惠州市購(gòu)買第三套及以上住房或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)兩次住房公積金貸款的職工家庭，不予發(fā)放住房公積金貸款。
“各地公積金貸款政策都在進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整。我們甚至可以通俗地說(shuō)，不在于‘認(rèn)房認(rèn)貸’方面如何調(diào)整，而在于此類政策讓更多人可以享受到首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)——這個(gè)是改革初衷和政策精髓。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。(來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng))
