經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇 見習(xí)記者 于婉凝
剛剛過去的中秋、國慶假期，不僅是濟南全面解除限購政策后的首個假期“節(jié)點”，也拉開了樓市“銀十”的序幕。
受新政以及房企促銷搶跑影響，濟南樓市在國慶假期小范圍“回溫”，不少樓盤的簽單量出現(xiàn)上漲。
最受關(guān)注的是，作為濟南樓市調(diào)控期的政策工具之一——土拍最高限價規(guī)則“退市”，10月中下旬兩場土拍恢復(fù)限時競價環(huán)節(jié)“價高者得”的出讓方式，標(biāo)志著本輪調(diào)控從土地供應(yīng)端到市場銷售端全面松綁。
受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著全面解除限購政策效應(yīng)逐步傳導(dǎo)，疊加其他利好政策所帶來的信心支持，未來樓市將持續(xù)向好。
成交量回暖
“假期前幾天，我快忙瘋了，好在后幾天換休，不然真能累倒。”10月11日，濟南北部一樓盤的銷售顧問周潔對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說，“整個假期我簽了6套房，相當(dāng)于此前一兩個月的業(yè)績。”
該樓盤的銷售總監(jiān)告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“假期前幾天，項目到訪量和成交量都超過我們預(yù)期，而且有不少外地人來看盤。”
在另外一個樓盤，銷售顧問告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“假期期間，我們推出了較大力度的優(yōu)惠活動。雖然假期過了，但如果有心儀的房子，還可以再去申請前期的優(yōu)惠，畢竟十幾萬的優(yōu)惠不是說有就有的。”
在濟南北湖片區(qū)的一售樓處，來自濟寧的楊立富一家正在簽約。“孩子在濟南工作兩年了，也到了結(jié)婚的年齡，聽說濟南房價比較穩(wěn)定，趁著假期來看看。目前首套房貸款利率這么低，最起碼以后孩子還貸的壓力會小一些，再說是結(jié)婚用的剛需房，早晚都得買。”楊立富表示，“假期期間看的房子，當(dāng)時只交了定金，今天來辦其他手續(xù)，把首付交了。”
周潔告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，從她了解的情況看，國慶假期有不少外地人來濟南看房買房。
“專屬97折優(yōu)惠，認購最高直降30萬”“推出20套一口價特價房，特殊樓層房源最高可享15萬元優(yōu)惠。”經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為爭奪客源，各房企使出渾身解數(shù)，通過成交禮、到訪禮、特惠房源和贈送車位等方式吸引購房者，連不少平時優(yōu)惠折扣比較少的房企，也趁機給出一定折扣。
數(shù)據(jù)顯示，從9月25日到10月8日，濟南新房的網(wǎng)簽量達2134套,10月1日至7日，濟南新建商品住宅網(wǎng)簽面積7.11萬平方米，日網(wǎng)簽量保持在200套以上；二手住宅網(wǎng)簽面積放量，同比上升475.45%。
“目前濟南樓市的購房成本不高，十月又是開發(fā)商的重要銷售節(jié)點，他們會推出各種優(yōu)惠措施，對于想要買房的購房者來說，是不錯的入手時機。”濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛說。
“以舊換新”受關(guān)注
經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商為了拉動新房銷售，和二手房中介公司合作推出“以舊換新”業(yè)務(wù)，成交還不錯。
“我們首次開盤去化率較高，不少客戶選擇‘以舊換新’，通過賣掉老房子來置換新房。”濟南東部片區(qū)一樓盤銷售顧問表示，濟南二手房限售政策的放開，對新房市場特別是對于改善型樓盤來說有一定推動作用。
“商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易這一舉措，讓濟南二手房的掛牌量明顯增加，市場交易活躍。”濟南一家二手房中介公司負責(zé)人初鑫表示，“不少客戶賣掉舊房，就是為了升級住房需求。”
一家已經(jīng)實施“以舊換新”業(yè)務(wù)的樓盤置業(yè)顧問邱金鳳向經(jīng)濟導(dǎo)報記者介紹，“我們的‘以舊換新’有幾個硬性條件，活動只能置換140平的戶型；購房者的住房房齡盡可能是十年以內(nèi)，具體情況根據(jù)房屋的新舊程度再確定；如果住房有抵押貸款，需要先解押。”
對于回購價格，邱金鳳告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“回購價按照市場價，根據(jù)所在小區(qū)近半年的市場數(shù)據(jù)來計算。此外，賣房的總房款要全部轉(zhuǎn)成新房的首付。”
另外一家樓盤的置業(yè)顧問胡長瑩告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“‘以舊換新’活動就是先交兩萬的定金，中介公司幫助客戶處理舊房。兩個月之內(nèi)賣不掉的話，定金可以退；賣掉的話，房款直接轉(zhuǎn)成首付，多交首付也行，不想多交的話，后期提前還款也行。”
胡長瑩補充道，“‘以舊換新’客戶不需要向二手房中介交中介費，活動中已經(jīng)包括了。”
“‘以舊換新’盤活濟南的改善性住房市場，對于后市影響還需要一定的時間周期。”山東合富輝煌副總經(jīng)理許傳明表示，今年新房供應(yīng)量相對較少，需要保證有效的供應(yīng)才能更好帶動整體。
在山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、教授，房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗看來，“購房者通過賣掉舊房來購買新房，能夠促進改善性住房的交易，對樓市未來發(fā)展具有積極作用。”
土地政策解綁
就在樓市調(diào)控新政滿月的同時，濟南土地市場也出現(xiàn)新變化。
作為濟南樓市調(diào)控期的政策工具之一——土拍最高限價規(guī)則“退市”。10月9日，濟南公共資源交易中心對10月下旬即將開拍的幾宗地塊，發(fā)布了《補充公告》，針對出讓宗地競買規(guī)則進行調(diào)整。
此次調(diào)整最明顯的變化是，修改后的《掛牌出讓文件》取消了“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價，網(wǎng)上交易達到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質(zhì)、現(xiàn)場搖號’”的規(guī)定，明確要求按照價高者得原則確定競得人。也就是說，10月20日及以后的土拍規(guī)則將調(diào)整為：取消地價限制、取消競品質(zhì)、取消搖號政策、恢復(fù)價高者得。這意味著濟南土拍最高限價政策施行6年后落幕。
一家本土開發(fā)商的項目經(jīng)理崔吉業(yè)分析認為，新政出臺后，土地市場短期不會有太大起伏，延續(xù)目前“整體不熱，局部小熱”的局面。一方面，當(dāng)前正處于樓市調(diào)整的中后期，隨著市場逐步調(diào)整到位，深耕濟南本地的開發(fā)企業(yè)會繼續(xù)拿地，保持正常運營；另一方面，企業(yè)投資熱情易受大環(huán)境影響，加之土地市場需求不足，整體不瘟不火。
在李鐵崗看來，土拍政策調(diào)整的原因在于，目前土地市場是買方市場，而不是賣方市場。“調(diào)整之后，對于競拍者來說，限制條件少了，自然會促進土地交易量的增加。”
