濟(jì)南解除樓市調(diào)控即將滿月。10月9日，主城區(qū)6宗住宅、商務(wù)金融用地網(wǎng)上交易冷熱不均。而最受關(guān)注的則是，作為濟(jì)南樓市調(diào)控期的政策工具之一——土拍最高限價(jià)規(guī)則“退市”，10月中下旬兩場(chǎng)土拍恢復(fù)限時(shí)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)“價(jià)高者得”的出讓方式，標(biāo)志著本輪調(diào)控從土地供應(yīng)端到市場(chǎng)銷售端全面松綁。
現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)規(guī)則“首秀”即打轉(zhuǎn)向燈
10月9日上午9點(diǎn)半，長(zhǎng)假后首場(chǎng)土拍正式開始。
科技城片區(qū)12街區(qū)組團(tuán)、王舍人片區(qū)原恒大地塊、長(zhǎng)嶺山片區(qū)出讓地塊、南北康片區(qū)商務(wù)金融地塊，要么很快底價(jià)成交，要么流拍，只有唐冶片區(qū)圍子山路以東A-1-1地塊住宅地塊熱度一路走高。
根據(jù)掛牌文件，這宗土地地上容積率最大為1.2，起始價(jià)格42419萬(wàn)元，競(jìng)拍門檻不高，配建設(shè)施也不多。參與競(jìng)拍的企業(yè)有保利置業(yè)、中海、華潤(rùn)、瑞馬、中建城發(fā)等12家，每輪加價(jià)幅度100萬(wàn)元。在第64輪時(shí)，一位競(jìng)買人率先報(bào)價(jià)48793萬(wàn)元，觸發(fā)最高限價(jià)，不到20秒的時(shí)間里，其余11位競(jìng)買人紛紛跟進(jìn)，很快進(jìn)入競(jìng)建筑品質(zhì)階段。隨后，順序競(jìng)4項(xiàng)建筑品質(zhì)，12位競(jìng)買人互不相讓，直至報(bào)出商品住宅建筑滿足三星級(jí)綠色建筑要求，并同意參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。
根據(jù)新規(guī)則，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)活動(dòng)在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)活動(dòng)結(jié)束后的2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行。但是現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式只適用本次土拍，因?yàn)楫?dāng)天上午濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局很快公布了補(bǔ)充公告，對(duì)10月18日和20日進(jìn)行的兩場(chǎng)土拍出讓規(guī)則進(jìn)行了修改，恢復(fù)2017年8月前“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價(jià)。
記者向有關(guān)部門咨詢，確認(rèn)后兩場(chǎng)土拍取消了最高限價(jià)規(guī)則，“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)+現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”方式隨之取消。這意味著現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)規(guī)則首次啟用即落幕。不過(guò)，在起步區(qū)10月16日上午舉行的土拍中，掛牌文件尚未修改，在達(dá)到最高限價(jià)后仍采取“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)+現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人。
最高限價(jià)政策施行6年落幕
始于唐冶，終于唐冶。時(shí)間回到2017年8月，唐冶土拍，最高限價(jià)首次落地。
當(dāng)時(shí)的背景是2017年4月濟(jì)南出臺(tái)“史上最嚴(yán)調(diào)控”新政，在隨后的長(zhǎng)清、章丘土拍中，土地溢價(jià)率居高不下，一度最高達(dá)401%。為引導(dǎo)企業(yè)理性拍地，降低溢價(jià)率，最高限價(jià)土拍新政隨之登場(chǎng)。新政規(guī)定，在達(dá)到最高限價(jià)后啟用三種方式，當(dāng)時(shí)掛鉤配建政府儲(chǔ)備性安置房面積確定競(jìng)得人。
但隨之而來(lái)的2017年“8·4唐冶土拍”和“8·11漢峪土拍”，共有12宗地(組團(tuán))“熔斷”，因此被冠以“血拼”“大戰(zhàn)”。新政從2017年8月落地到當(dāng)年年底，先后有15宗住宅用地“熔斷”。
2018年成為濟(jì)南土地市場(chǎng)的一道分水嶺。在2018年2月7日濟(jì)南高新區(qū)賢文片區(qū)土拍“熔斷”后，企業(yè)拍地終于冷靜下來(lái)，全年只有1次“熔斷”;2019年、2020年則分別有4次和3次;2021年“兩集中”供地新政、“三道紅線”降杠桿后，土地市場(chǎng)趨冷，底價(jià)成交成為主流，全年未有一宗住宅土地“熔斷”;2022年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“局部小熱、整體大冷”的特點(diǎn)，全年只有2宗住宅用地“熔斷”;進(jìn)入2023年，受樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)，6月先后有3宗住宅用地“熔斷”，而樓市全面松綁后，10月圍子山地塊再次“熔斷”。
從前后6年時(shí)間來(lái)看，濟(jì)南土地市場(chǎng)至少有29次住宅用地“熔斷”，2017年新政第一年就有15次之多。直至2022年8月改為限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度，5間年開發(fā)企業(yè)需配建的安置房總面積超過(guò)了46萬(wàn)平方米。僅2017年8月兩次土拍就積累了超過(guò)40萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備性安置房。
土地市場(chǎng)短期不會(huì)有太大起伏
12家企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、最高限價(jià)政策退出，短短一天之內(nèi)土地出讓規(guī)則調(diào)整好似旋轉(zhuǎn)門，變化之快讓人目不暇接。接下來(lái)市場(chǎng)走向會(huì)有何影響?
目前，10月先后有兩場(chǎng)市本級(jí)和兩場(chǎng)起步區(qū)土拍，前者范圍內(nèi)有12宗住宅用地掛牌，分布在市中、天橋、槐蔭區(qū)和歷城區(qū)雪山片區(qū)、濟(jì)鋼片區(qū);起步區(qū)兩場(chǎng)土拍只有大橋片區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)4宗住宅用地出讓。整體來(lái)看，熱點(diǎn)地塊不多，城市更新項(xiàng)目地塊較多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控解除后，土地市場(chǎng)短期不會(huì)有太大起伏，延續(xù)目前這種“整體不熱，局部小熱”的局面。一方面，目前正處于樓市調(diào)整的中后期，隨著市場(chǎng)逐步調(diào)整到位，深耕濟(jì)南本地的開發(fā)企業(yè)會(huì)繼續(xù)拿地，保持正常運(yùn)營(yíng);另一方面，企業(yè)投資熱情易受大環(huán)境影響，加之土地市場(chǎng)需求不足，所以整體不溫不火。
數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市“銀十”平穩(wěn)開局，10月1日至7日，濟(jì)南新建商品住宅網(wǎng)簽面積7.11萬(wàn)平方米，近幾日網(wǎng)簽量保持在200套以上;二手住宅網(wǎng)簽面積放量，同比上升475.45%。盡管土拍不再掛鉤競(jìng)建筑品質(zhì)，但結(jié)合山東對(duì)高品質(zhì)住宅建設(shè)要求，以及這兩年改善性住宅的熱銷，“后調(diào)控”時(shí)期市場(chǎng)繼續(xù)分化，“好房子”受到追捧。(來(lái)源：新黃河)
